阿富律師常常在諮詢的時候看到很多民眾在買房的時候開開心心，結果很快就夢醒了，漏水、海砂、凶宅、權利瑕疵.....，半生的積蓄就這樣卡在那裡，真的是欲哭無淚。

「其實，很多買房糾紛都是可以事先預防的....」阿富律師時常語重心長的跟我說。

就譬如說，房屋的瑕疵可以透過驗屋事先得知，權利的瑕疵可以在律師見證之下完善訂立買賣契約跟審核，而契約的執行，也可以透過履約保證的制度來確保雙方的權利義務。

想想看，買房子那麼大一件事，卻不找律師把關及專業技師檢驗，真的是令人匪夷所思。

還記得之前看過一個案例，一個代書拿到客戶的印鑑證明及權狀之後，輾轉將房屋盜賣掉，而且還同時騙了很多個客戶。

有些民眾則是遇到不肖的仲介業者，舌燦蓮花的把破屋說成豪宅，結果一堆說好的景觀、公設，居然不是被擋住就是無限期整修中。

可是，密密麻麻的房屋契約書，一般民眾哪有辦法一條條仔細審閱，就算認真看完，也不見得看懂，看懂也不見得看看細，看細也不見得看周全，總不能為了買間房，就去修個法律學分班吧！

該怎麼辦呢？

雖說糾紛越多律師生意不就越好，但當醫師有醫德，當律師當然也有律師的使命感囉！
「我要成立一個平台，讓大家在買賣房屋時，可以直接在上面自行搓合，不用透過仲介，而且由我們提供買賣過程所需的資源與支援。屋主刊登之後，只要有人想買，透過我們的平台就可找到專門的技師驗屋、專業的律師見證、值得信賴的履約保證單位，這樣一來，不但省去了仲介費，還可以安心成交，不用擔心被詐騙。而且屋主免刊登費～～」

阿富律師每次說到這件事，就特別的意氣風發，彷彿看到了他心中的理想國。

跟著他一路創業的我，雖然苦也吃過，但樂子也沒少過，每當他有個新點子，總能看到他改變世界的決心。

這個平台有個好記的名字，叫做「屋屋網」，已經上線一段時間了～

而最近阿富律師為了達成他的宏願，決定再創立一個Line社群提供給大家討論的平台，如果有任何買賣房屋的問題都可以在社群裡提出，阿富律師很樂意將對於買賣房屋的相關法律常識傾囊相授😊

我把連結都放在下面，有需要的朋友可以加入喔～

屋屋網官網連結：
https://www.55house.com.tw/
Line社群討論連結：
https://ppt.cc/fJ4box

▍免費法律諮詢面談開放​
​
#每週三四晚上5點30分至8點​
#線上預約｜https://reurl.cc/E2xVl1​
#電話預約｜04-2247-1056​
#諮詢地點｜軍功路一段481號​
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歷經近三個月多的疫情攪局，免費法律諮詢面談終於要重新開放啦！​
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不過提醒大家！前來服務處諮詢，還是得遵守戴口罩、量體溫、實聯制等防疫措施，保護自己也保護他人。​
​
重新開放的諮詢規定也相同，免預約可直接前來，但防疫期間，還是希望大家先行電話、網路填單等預約方式，避免在現場久候。​
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免費法律諮詢團隊介紹​
▪️ #徐俊逸 律師​
　定成國際法律事務所合署律師​
　台中市青年諮詢委員​
　專業領域：一般刑民事、離婚、車禍事故、契約糾紛、勞資糾紛。​
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▪️ #柯毓榮 律師​
　金士曼國際法律事務所​
　專業領域：一般刑民事、行政訴訟、強制執行、土地糾紛、家事、勞資、債清。​
​
▪️ #林婉婷 律師​
　文棨法律事務所主持律師​
　專業領域：一般刑民事、工程履約、不動產糾紛、勞資、家事、行政救濟、食安消保、契約審閱撰擬。​
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▪️ #吳俊儒 律師​
　成蹊法律事務所合署律師​
　專業領域：一般刑民事、勞工、稅務、家事、繼承問題。​
​
▪️ #林淑琴 律師​
　悅成法律事務所主持律師​
　專業領域：一般刑民事、工程履約、家事、勞資、稅務、企業顧問。

#阿明小教室 #一圖秒懂 #預售屋換約
阿明官方賴社群 每天一梗補腦水
https://reurl.cc/q8880R

終於找到喜歡的建案，
卻發現已經預售完銷，
手腳快的建商連接待中心都撤除了，
這時如果遇到願意轉手的買家，
可別高興得太早唷!
預售屋換約可不是這麼輕鬆的事情，
尤其在缺少廣告DM、建築模型、
代銷人員解說的情況下，
很難取得完整的建案資訊，
交易過程本身就比較吃虧，
想要無痛換約的話，
更要繃緊神經注意大小細節喔!

1.買賣定義
2.確認價差
3.確認換約自備款金額
4.審閱原預售書買賣契約書
5.簽訂不動產買賣契約
6.實價登錄備註欄載明換約日期及價格
7.建商收取的最高手續費以
房地總價千分之一為限
8.稅務申報

貼心小提醒，
既然知道第一手買家必須被課
財產交易所得稅，
第二手買家就不要受投資客的煽動
而配合假造契約價格，
這可是會觸犯稅捐稽徵法第41條
「涉及以詐術或其他不正當方法逃漏稅捐」，
面對刑責可不是開玩笑的喔!

PS
2021年07月01日之前預售屋交易，
賣方課稅方式為財產交易所得，
2021年07月01日之後賣方課稅方式
為合地合一稅制。
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#買房四喜懶人包 #讓您理智買房 #安心增值
在房地合一，實價登錄，信用管制房市中～
如何理智買／怎麼租，是想成為房市常勝軍的您，
必需知道人生大事～
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貼心的阿明
從專業買賣，名詞解釋，租賃問題，家居風水
四個角度一次幫您傳便便～
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一次典藏阿明四大著作 ＃1288元
含運再送 ＃驗屋便利包（原價499元）
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191201中視 屋主沒點頭同意賣 斡旋金可以全拿回
影片網址→https://youtu.be/EuE_9tV3ktE

主播/蕭惠文：「很多商品都有審閱期，買房子也有審閱期嗎？那如果付了定金、斡旋金，這錢拿得回來嗎？」

主播/蕭惠文、攝影//陳時煉 採訪報導……↓

2017年一項調查，名下有房的上班族有3成2的人後悔買房，買房後悔了怎麼辦？中古屋，賣掉、出租還是自己住都是方法，該選哪一個可以參考房是景氣。

房仲業者/陳泰源 表示：「房地產趨勢是往上的，那說實話，你可以一邊自住而且一邊慢慢賣，賣到一個好價錢。」

真心想賣就不建議出租，因為房客通常不喜歡被打擾，沒辦法實際看屋，會增加買賣難度。

還沒簽約前，真後悔了，不想有損失，屋主有沒有同意是關鍵。

住商不動產企研室經理/徐佳馨 表示：「後悔的這個時間點是在屋主同意之前，他當然可以把這部分去做撤回。」

屋主還沒點頭同意，買房後悔了，斡旋金可以拿回來，但要記得，反悔第一時間立刻通知房仲，用簡訊、LINE留下紀錄，避免以後有紛爭，而且斡旋期不要拖太久，建議時間最多7天，屋主同意後才反悔，數十萬的斡旋金可能被沒收。

如果簽的是內政部要約書，要付3%違約金，1000萬的房子要付30萬違約金，沒得商量。

看合約不用花錢，不要嫌麻煩，每個字都要看仔細，因為一旦你簽了約之後呢，想要後悔就要付出一些代價。

買賣契約不動產說明書跟房屋買賣相關的文件，每個條文都要看仔細，條文中沒寫的，像貸款額度要註明，萬一貸款下不來，才能解約不賠錢。

住商不動產企研室經理/徐佳馨 表示：「貸款的金額如果沒有達到這樣子的所謂成數可以去做解約，那買方不用負擔任何責任，關鍵在於強調的是房貸，因為過去曾經有把所謂的信貸也把它去做合併計算。」

買預售屋，違約賠償金更高，總價的15%，1000萬房子要付150萬違約金，不想付就要把握5天以上的合約審閱期，簽了約才反悔，解套方法就是工程期間趕緊轉賣。

房仲業者/陳泰源 表示：「交屋之前，房子在蓋的過程當中，這兩年甚至是三年的時間，你隨時只要有買方願意承接，你都可以落跑。」

房價好或許可以小賺，但萬一房價跌也要有心理準備會賠錢，另外建商蓋屋坪數有誤差，才可能不賠錢。

房仲業者/陳泰源 表示：「100坪的結果實際上換給你的是97坪或者是103坪，你有多退少補的這個部分超過2%的話，你也可以反悔，而且沒有任何違約的罰則。」

買房代價高，少的百萬，多的幾千萬，所以下手前想清楚不要衝動，不然後悔了，萬一又碰上房是不景氣，真的只能賠錢避免更大損失。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/12/191201.html

151020台視 房東不得限制房客報稅 房仲：租金恐漲1成
影片網址→https://youtu.be/h4Vygf1w9nQ

租屋糾紛多，為了遏止惡房東，內政部地政司草擬「房屋租賃定型化契約」，新增了21點應記載事項，和8點不得記載事項，像是明訂房東不得限制房客報稅，如果房東負擔的稅費增加了，也不可以轉嫁到房客身上。藉此保障房客，也可望揪出有心逃漏稅的房東。

新法最快年底上路，不過，房仲業者說，到時候房東可能會乾脆訂定「加稅價」，租金可能會上漲一成左右！

記者 謝抒珉、林益新 採訪報導……↓

想租屋，不只得考慮租金和屋況，更重要的是，合約可得看清楚！像是這條寫著：「租賃所得稅，如果比出租前增加，增加部分要由房客來負擔」，未來可不能再這樣規定！

內政部地政司草擬「房屋租賃定型化契約」，新增21條應記載事項，包括：契約審閱期、租賃期間、租金約定和支付等。還有八條不得記載事項，像是不得約定增加的租稅費用要由房客負擔，也不能禁止租客遷入戶籍等，規範租屋市場，也抓出逃漏稅！

房仲業者 陳泰源 表示：房客如果遷戶籍到租屋處，變成同一個門牌有兩家人的戶籍，房東的租賃所得稅就無所遁形了。

地政司副司長 施明賜：租賃雙方的一個權利，承租人租賃的費用支出，你房東不能限制人家房客不能申報。

消失的稅冒出來了，但就怕又反映到租金上！

房仲業者 陳泰源 表示：租房子都是未稅價，也就是行情價，新法上路後，以後租房子都是加稅價，租金可能又墊個一成上去。

新法最快年底上路，違反規定可以開罰3到30萬元，但這回，規範對象是「企業經營者」，像引發高度爭議的房東張淑晶這樣的職業房東，在不在規範範圍，到時候，還得由地方政府來認定。

新聞網址→http://www.ttv.com.tw/news/view/?i=10410200014000I&from=579

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/108314657

150821中天 牆髒粉刷責任歸誰 房客退租爆糾紛
影片網址→https://youtu.be/SYTvJNaPd_Q

1.如果租賃合約不是制式的版本，也不是各大書局隨手可得的租賃合約，特別是「房東特製版」的，那就要仔細看清楚了，最好耐心逐條審閱，若覺得有問題、哪裡怪怪的，簽約前就要先與房東溝通好。

2.之前惡房東張淑晶事件，其中一個惡劣行徑就是「偷天換日、抽換合約內頁」，讓房客以為當初他沒看清楚，而簽下了不平等條約；所以記得租賃合約，如了該簽名的地方要簽名，一定還要有簽「騎縫章」，避免內頁抽換掉包；另外，如果條文有修改之處，房東與房客雙方一定都要在「修改處共同簽名」。

記者 黃子鳳 文楷誠 採訪報導……↓

記者 黃子鳳：房屋退租時，可能遇到沙發上的污漬，怎麼擦都擦不掉；或者是原本膨膨的坐墊坐扁了卻被房東刁難，該怎麼辦？

房仲業者 陳泰源 表示：像這個時候，房客跟房東當初有沒有溝通清楚，以及當初簽的合約有沒有看仔細，就很重要。

新北市一對夫妻租房子，要退租，椅子靠牆造成輕微掉漆，牆壁多了一塊汙漬，都被房東要求必須恢復原狀，還洋洋灑灑列了一堆維修清單，房東先自行找人維修，但這錢該誰來付引發爭議。

雙方還得調解，但已經鬧得不愉快，其實房子退租前，檢查再檢查，就怕小細節被房東雞蛋裡挑骨頭。

蓮蓬頭使用久了，卡榫鬆掉了，或是燈泡壞掉了，遇到無理房東要求賠償該怎麼辦？租屋前自備相機拍下屋況照片，因為有些是房子本身就有的汙漬，有圖有證據，上頭設定好日期就是自保的不二法門。

房仲業者 陳泰源 表示：除了在該簽名的地方要簽名之外，你還得要簽騎縫章。

除了簽下整份契約前要仔細看過，同時拍下自保，房客還可跟房東立下約定，退租時大型家具or家電，像是洗衣機或馬桶壞掉時，由專業第三方來判定，如果是過失毀損由房客賠償，但如果是自然折舊則由房東負責，而且要註明「不含小型消耗品」，像是水龍頭、蓮蓬頭、燈泡等等。

有爭議事項得白紙黑字寫清楚，避免退租時鬧得不愉快。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/100380491