【公司與產業】地產商搶進醫療健康業

由於預計未來幾十年中國快速增長的商業地產和住宅地產市場將逐漸放緩，恆大集團和大連萬達集團等大型地產商以及中國福建福州的泰禾集團（Tahoe Group Co. ）等小型地產商，都在醫療健康行業投入了大量資金。

大連萬達集團計劃投資至少850億元人民幣（約合125億美元）興建13家醫院，其中包括在中國四川成都打造一個規模宏大的醫療產業園區，園區內將引入30家醫療產業相關公司。總部位於中國南京的蘇寧環球股份有限公司曾是一家住宅地產開發商，現在該公司已放棄住宅地產業務，全力投入整形外科產業，投資中國各地醫療美容診所。蘇寧環球公司設立了一個規模50億元人民幣的基金，主要投資於整形外科類醫院。該公司去年11月份收購了上海一家整形外科醫院。

不過，幾乎沒有幾個開發商僅止於想成為醫療園區營運商。「地產開發商建醫院和診所的真正目的是，希望透過整合所有醫療設施，為住宅加值，進而提高房價，」中國房地產信息公司（China Real Estate Information Corp.）首席研究員洪聖奇（David Hong）說。「就醫院本身而言，通常投資回報率相當低。地產開發商普遍希望通過試水健康醫療領域，來確定能否從地產項目周邊相關業務中獲利。」

據房地產諮詢公司第一太平戴維斯（Savills Plc）提供的數據顯示，恆大集團開發的「恆大綠洲」住宅小區毗鄰天津一家整形外科醫院，2016年其房價在醫院開業後上漲了16%，達每平米8474元（合每平方英呎114美元）。這家醫療美容醫院有個名為「天堂」的溫泉水療館和一家歐洲風格超五星級酒店。數據還顯示，這一漲幅是同期小型地產開發商深圳華僑城股份有限公司（Shenzhen Overseas Chinese Town Co.）所開發地產項目漲幅的兩倍多。華僑城地產項目附近沒有修建醫療相關服務設施。

不過，記者在今年3月份一個工作日到天津整形外科醫院時，發現生意似乎並不好。這家2015年開業的外科整形醫院的工作人員全都來自韓國，其中包括有著15年從醫經驗的醫生，儘管如此，看不到病人出入醫院。午餐時段，只有一家酒店餐廳開業，醫院周邊很安靜，大部分在附近走動的人，看起來都是建築工人。

承擔恆大集團拓展醫療健康產業重任的是恆大健康產業集團。該集團在聲明中表示，中國經濟進入了消費推動增長時代，健康和美容需求不斷增長。為追趕這一浪潮，恆大集團還進行了其他嘗試，其中包括設立了12家提供基本護理和老年護理服務的健康管理中心，以及在中國熱帶養老勝地海南島博鰲，與美國波士頓的布萊根醫院（Brigham）和婦女醫院（Women's Hospital）聯合打造投資規模50億元人民幣的癌症研究中心等。
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中環看世界：樓奴同鹹魚有什麼分別

香港人和內地人一樣，都對地產物業情有獨鍾。這是所有發展中國家必經之路，幾十年前的日本是最佳例子。每個地方都相信自己的市場是獨特的，因為某些文化、經濟、政治原因，只升不跌。一般這「信仰」都能維持很久，直至泡沫爆破為止。

另一個對樓市着迷的原因是近年來股市實在太不濟，長期跑輸樓市，以至GDP，甚至乎債市。背後原因甚為複雜，改天再討論。但我認為港股和A股已靜静地起革命，未來將見長達數年的健康慢牛市，最終能夠跑贏樓市。

樓花恐等五六年才可賣

我很少評論房地產，並非因為我沒有買樓，除自住外，亦有點收租物業。在2003年沙士後尤其活躍，山頂南區洋房、豪宅、新界、九龍、港島的大小單位都有。內地和國外，甚至澳門，都曾擁有物業。

不評論的最大原因是不想得失朋友。靠地產吃飯的人很多，發展商、建築、地產代理等。最近感覺到樓市再度升溫，同時風險也大幅上升，所以覺得有責任提醒大家要小心一點。

雖然表面上樓市仍在升，但其實要賺錢已愈來愈難。首先只有一手相對活躍，在發展商重「佣金」之下必有勇兵，再加上他們提供加按，是很多人買樓的唯一途徑（危險亦可悲）。正因如此，買新樓盤者輸多贏少，買完樓花後，先等兩三年收樓，然後再等三年印花「禁售期」，再加數千單位同時放盤，要三四年才賣得出是等閒事，加起來已差不多十年，正如柴九話齋，人生有幾多個十年呀？

港樓流通性遜滬加

香港住宅樓市的流動性非常差，去年交易才不到6萬宗。對比上海，人口2400萬，香港的3.3倍，但一二手總交易近47萬宗，是香港的8倍。就算加拿大多倫多，人口才500多萬，去年交易都超過11萬宗，按比例流通性亦比香港高一倍多。

原因肯定與負擔能力有關，最終亦與價非所值有關。本港住宅的平均呎價全球數一數二的貴，但負擔能力則反是全球最差的18.5倍中位收入！最近流行一個講法，就是樓價並非取決於用家，而是取決於投資者的負擔能力。聽來似是如非，但看到極低的成交量，就知道這只是發展商和經紀用來忽悠買家的謬論。

政府、發展商和所有專家都不遺餘力地告訴我們，土地和房屋供求長期失衡，所以房價不斷上升。我懷疑此說法只是高地價政策的藉口而已。人口雖密集但增長慢，約0.8%，所以房屋需求增長也有限。老齡化問題嚴重，中間年齡已達44歲，名列全球前茅。預期人口在2040年左右見頂。如用日本做例子，人口在2010年見頂，但樓市泡沫早在1990就爆破。這20年的樓價與人口高峰的相隔期是否也適用於香港，甚至乎內地呢？

供應方面，香港山多平地少，填海和徵地都確實不容易。但說到底，已開發地區只佔不到總面積的25%，郊野公園反佔40%。從前發展郊野公園是個不可討論的「禁忌」，但近月已聽到聲音。港人受內地文化薰陶，偏好新樓，才需不停找地；其實舊樓質素和地點一般遠勝新樓，活化工廈亦不失為一個提供另類優質居所的好辦法。

劏房樓延續飢樓遊戲

樓價升速遠比收入快，唯一能把這殘酷「飢樓遊戲」延續的方法就是「劏樓」，從過去的1000方呎單位切為500方呎，然後300方呎，最後更切為150方呎的「棺材屋」！不幸仍有不少人盲目「上車」，但大部分理性的用家都明白這些所謂住宅，早已劏到不合人道的地步！

另一個經紀常用亦頗有效的心理戰術，就是告訴準買家「最可憐」的就是那些賣了樓、期待樓市回落再入市的人。可惜竟有人受壓而「落疊」。但冷靜想清楚，無人能準確預測泡沫爆破點，如能賣樓套現，消費力馬上跳升，旅行購物，隨心所欲，恭喜都來不及。如移民外地，應已近財務自由。就算留港租屋，都極划算，平均租金毛回報率只約2%，管理費不停上升，再加空置期，淨回報率1%已算不錯。

港人也不笨，過去10年擁有自住樓宇比例輾轉下降，從2005年最高的54%，跌至現在的50.4%。最近樓市情緒確實再度亢奮，其實有點不合理。聯儲局已加息3次，且將加快步伐，今年應最少再加兩次，明年可能再加3至4次。另外上周提到，明年聯儲局可能同時拆QE，威力等同另再加近3次息！有些地產界人士安慰準買家，香港銀行暫可避免加Prime（即最優惠利率）。但這講法毫無意義，九成多按揭跟HIBOR，在聯繫滙率下，HIBOR必須跟隨美息上揚。

用一層400萬元的「窮人恩物」來做例子，三成首期，分30年供，利率2.15厘，每月供款約1.1萬元。如至明年底加息6次，利率升至3.65厘，那麼每月供款將升至約1.28萬元，多了近兩成。香港中間家庭收入約2.5萬元，即供樓負擔將超過淨收入的50%，已經非常吃力。

再用DCF方法模擬計算一下加息對樓價的潛在影響。如租金回報率為2厘，即每年租金8萬元。息率由2.15厘升至3.65厘，如租金不變，那麼樓價理論上應跌至236萬元，跌幅超過四成！用同樣邏輯，我已開始在美國造空一些商業REIT來做投資組合對沖。

內企貴價投地 具走資動機

近日樓市再升溫的主因當然是內地資金大舉「襲港」所致。海航集團是最豪爽的一家，一口氣用高市價五成的價錢買入四塊啟德地皮，總數272億元，令人咋舌。龍光地產（03380）和合景泰富（01813）更用169億天價買入鴨脷州地皮，呎價高達2.2萬元。有些人認為內地集團財雄勢大，眼光應該非常獨到，未來樓價必會繼續大升。有云麵粉價都咁高，將來麵包怎可以不更貴？這比喻是幾十年前出自誠哥口中的，似乎充滿智慧。但跟很多事情一樣，第一個說的是天才（賣樓創作力方面），第二個是庸才，第三個就不用說了。但我也見過不少麵包店執笠（例如超群），地產商亦常遇財困，對炒樓的人來說，負資產應仍記憶猶新吧。

大家要明白內地資金的出發點比較複雜。就算他們真的是想賺錢，但在港經驗不多，是否必賺很難說。長和（00001）和周大福企業等都不太想在港買地，寧願去澳洲或歐洲買一些穩定回報的公用事業。這些內地集團亦明顯有「走資」的動機。資本賬收得愈緊，需求愈殷切，願出的價愈高。他們在內地的高端客戶亦有同樣需要，所以亦樂意來港置業。香港的低企業稅率亦極具吸引力。但本港用家既無此「特殊」需要，那麼有必要跟着他們高追嗎？從前在一些名畫拍賣會都見過不少類似情況，港商當然不會蠢到入局。

1997前曾苦口婆心勸喻很多朋友要小心樓市，大部分不聽結果輸大錢，有些更是破產收場。其實今次並非預測樓市馬上爆煲，我都認為樓價在一年內可再攀升一點。但問題是現在買就容易，但賣是在最快的三五年後，到時樓市狀況就很難說了。就算沒有大跌，但一世人做一間「棺材屋」的樓奴，其實也非常悲哀，所以置業前請三思！

中環資產持有長和的財務權益。

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不要等交了女友或是婚後才開始發表這些想法那就太晚了，他們會認為你是娶了老婆就沒了娘，聽了女友/老婆的挑撥。

請不要無形中挖洞給她們跳。

我認識很多無形中挖洞給女生跳的人，
多半是因為「沒有想那麼多」。
女人嫁到你家不會成為你們家的家人，只是你的家人
請多為你的另一半或為來的另一半著想，
日後自己也不會成為夾心餅乾。

重點:老劉是極品 XD

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《想要感情好，請不要與長輩同住》
　
昨天看到上海外環以外的租房訊息，整棟別墅的租金是我們現在房價的一半，於是跟老劉討論明年可以考慮搬遠一點，反正我們都不是上班族不用每天通勤，租金便宜又能住得寬敞何樂而不為？
　
不誇張，上海的房價跟台北市一樣變態。不同的是，上海面積大，約等於26個台北市，常常出個門花一個小時的交通時間是很基本的。但也因為大，加上地鐵發達，總共有14條線365座車站，堪稱全球總長度最長的城市軌道交通系統，所以還是有很多比較遠的站可以租到相對市區來說，比較便宜的房子。
　
「哇！那當然要去租那裡啊！便宜一半還可以住別墅！」老劉說。
　
「對啊！到時候要不要找你媽一起來住，反正別墅那麼大。」我說。
　
「還是不要了吧！住得近可以，但住一起就不方便了，而且她一天到晚看我不爽，到時我跟她又會有摩擦了。」老劉回。
　
「噢也是...」我說。
　
「馬的講得好像我才是媳婦兒...」老劉一臉不是滋味XD
　
　
但說真的，如果可以，我誠懇建議大家寧願自己辛苦一點，也不要跟「公婆」、「岳父母」住在一起。因為即便是像我婆婆待我如女兒，我相信住在一起久了也一定會有摩擦。這些摩擦會不會因為日積月累而變大，我們雖然不得而知，但是這樣的賭注我建議大家不要去賭，因為很多事是一旦發生，就回不去了。
　
所以如果你是男生，請你現在開始就要給父母灌輸一些「保持距離才是最美」這方面的觀念，不要等交了女友或是婚後才開始發表這些想法那就太晚了，他們會認為你是娶了老婆就沒了娘，聽了女友/老婆的挑撥。請不要無形中挖洞給她們跳。
　
然後也請不要天真的認為「啊～我爸媽不會啦他們很開明」，除非你是真的曾經認真跟他們達成共識過，否則你的「以為」往往都只是你個人的幻想而已。「爸媽永遠跟你想得不一樣」這句話你要謹記。
　
有些戀家情結嚴重的女生也是一樣，不要因為捨不得離開娘家或是為了省錢就要男友/老公住在妳家。我看過的這種案例多半都沒有好結局，不是男人最後因為過度壓抑而向外尋求尊嚴，就是最後乾脆不想回家。
　
所以想要感情、婚姻少一些爭執點，請你聰明婉拒「與長輩同住」。

　
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