上海住宅火爆漲　寫字樓迎寒冬 - 林雯婕

隨著2020年上海房地產數據陸續出爐，可以看到一個有趣的現象，在寸土寸金的上海，地產業正同時經歷著盛夏和寒冬，一邊是「一房難求」的住宅市場，另一邊則是空置率不斷飆升的寫字樓市場。

不過，從供求關係上來看，出現上述現象也屬情理之中。今年上海住宅供應量較少，隨著經濟復甦、信貸投放增加，市場上存量房屋無法滿足購房者需求，因此出現「一房難求」的狀況；寫字樓市場則是因為今年新增供應較多，且疫情促使更多公司採取靈活辦公策略。即使經濟向好，企業對擴租也更為謹慎。需求趕不上供應導致上海寫字樓空置率上升、租金下跌。

住宅樓：2020年新房、二手房成交量雙雙創下四年新高

面對突如其來的疫情，上海住宅市場在去年2、3月份一度停滯，但隨後在經濟復甦疊加貨幣寬鬆政策的帶動下，購房需求回升，新房、二手房銷量穩步攀升，全年成交量雙雙創下4年新高。

易居房地產研究院最新發布的數據顯示，去年上海新房成交面積約917.8萬平方米，同比增長23.1%，創4年新高；二手房市場同樣十分活躍，去年二手住宅成交30.2萬套，同比增長27%，也創近4年新高。

房價方面，由於新房限價且多數成交單位位於外環以外，因此去年上海新房成交均價為每平方米5.6萬元（人民幣．下同），同比溫和上漲3.2%；二手房方面，根據國家統計局最新公布的數據，上海去年12月二手房價格同比增長6.3%。

單單看這些數據似乎未能完全感受到市場的火爆程度。有一線房產中介對《經濟通通訊社》表示，上個月，特別是月末住宅成交量很大，一旦有房源出來很快就賣掉。不過進入1月份以後，成交已經回落，目前更多的是有價無市的情況，掛牌的房源都高出市場價很多。舉例來說，浦東張江一個學區房項目從去年均價是每平方米不到9萬元，而目前的掛牌價是14萬元，一年漲幅達到56%。

中原地產：供應不足、投資心態及城市動遷支撐購房需求

上海中原市場分析師盧文曦分析指，年底上海住宅樓升溫的因素有三，主要有供應不足、消費者投資心態嚴重、城市動遷釋放的購買需求。

首先，今年上海新盤供應餘額有678萬平方米，同比減少10%，但是成交量同比卻增加超過10%。當前新房庫存760萬平方米，去化周期不到9個月。而上海平均從拿地到可以銷售，這個周期差不多在11個月左右，可見目前上海房企在建項目的節奏開始跟不上銷售的節奏。

其次，購房者買漲不買跌，在房價上漲趨勢明顯下，急切入市的人也就越多。新房因為有限價因素，所以在上漲幅度上直觀感受不如二手房那麼明顯。

最後是上海有動遷舊改助力。上海去年舊改力度非常大，年底還有黃浦等區有動遷。這些需求直接進入了新房、二手房市場。

展望未來，中指院報告稱，目前偏緊的供求關係有望得到緩解，今年總體成交規模仍將保持在高位，價格將維持穩中有漲的態勢。雖然上海仍實行嚴格的限購政策，但上海近期對特定人群落戶放鬆與加大人才引進力度，這對上海住房需求形成持續的補充。同時，上海仍在加快推進舊區改造，較大規模的拆遷需求持續入市對明年市場也起到支撐作用。最後，去年上海住宅用地成交規模同比增長6成，亦為今年市場供應量提供有力支撐，

寫字樓：空置率創下10年新高 且仍將繼續上行

另一邊，寫字樓市場在經歷疫情的打擊後便一蹶不振，隨著下半年供應的增多，空置率不斷上升。高力國際最新發布的數據顯示，上海寫字樓市場空置率在去年升至22.7%，創近10年新高。隨著空置率的上升，去年上海寫字樓平均租金跌至每天每平方米7.64元，同比跌幅達到10.7%，創近9年來新低。

不過，在需求方面也可以看到積極的一面。在復工復產推動下，去年下半年上海寫字樓市場需求回升，淨吸納量為25.1萬平方米，環比大增168%，同比上升46%。金融、專業服務和房地產行業的公司是去年四季度的主要需求來源，三者合計貢獻了淨吸納量的60%。

展望後市，高力國際指出，今明兩年，上海寫字樓市場新增供應將迎來高峰，年均供應超過200萬平方米，將加劇租賃市場的競爭，空置率預計今明兩年升至29.1%和31.4%，將創下歷史新高。租金持續承壓，預計今明兩年平均租金在每天每平方米7.45元以及7.34元，要到2023年末才將開始溫和回升。

隨著寫字樓租賃價格的下降，以及新經濟、新消費的崛起，高力國際指，地產投資機構正將投資重心從傳統的寫字樓逐步轉向可提供穩定現金流的物流地產、產業園區及資料中心等資產類別。

原文：經濟通

#經濟 #投資 #商業 #生活

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💎兆基鑽石島💎雙建案 夯

工商時報【蔡武穆】2017年1月20日

柬埔寨投資熱，兆基集團在金邊鑽石島自建自售的兩個建案「鑽石凱撒」及「鑽石雙星」，前者酒店式公寓230戶已接近完銷，後者鑽石雙星以A級商辦及住宅合一推案，其中商辦已銷售7成，該公司複製台灣代租代管的成功經驗，以售後回租保證出租的經營模式，受到投資客戶的信賴，是目前台灣赴柬國經營房產唯一成功的物業管理公司。

對比十年前的鑽石島，簡直兩樣情，十年前荒煙漫草，現今的鑽石島已規畫開發達8成以上，不但有大使館在這設立，市政廳、國際學校、商城、歌劇院、展覽館、高級別墅、商辦大樓等一一拔地興建，兆基業務蘇俊仲告訴記者，與其說是柬國的信義計畫區，從地理位置及經貿建設來看，這裡更像上海浦東陸家嘴金融特區，尤其是555米地標鑽石塔完工後，儼然是上海的東方明珠。

蘇俊仲說，3年前鑽石島內房價每平方米2,000美元，現在已經來到均價3,000美元，幾近漲了5成，然而，這還只是鴨子划水的階段，根據錢納裡工業化理論階段，GDP人均收入超過3,000美元以後經濟躍升會更為快速，城市化、工業化呈現爆發性成長，屆時住房更會是投資熱點；2015年柬國人均1,238美元，2016預估增至1,328美元，5－7年可望將突破3,000美元，對比台灣1961－1984年間經濟發展，從最初獎勵投資、十大建設到竹科經濟效應也是如此。

「鑽石凱撒」及「鑽石雙星」分別位於法國城的兩邊，正好在鑽石島的中段，從已完工的「鑽石凱撒」向四周望去，可看見鑽石島前中後發展，遠望可見湄公河及百色河交界，視野相當漂亮；更前端的「鑽石雙星」，以30層A級商辦與32層酒店式住宅大樓L型拼接，外邊面河，內面環抱人造沙灘，與鑽石塔及未來的雙子摩天大樓成黃金三角，是鑽石島商業的精華區，目前「鑽石凱撒」65％台灣人投資、本地人則占35％，三個月內出租率已達50％，而「鑽石雙星」的酒店式公寓去年底開售，柬國本地人也看好當地的房市，短時間內已成交60多戶。

兆基集團擁有10年以上代租代管經驗，在台北市管理超過2,000間房產，該公司表示：投資者最怕投資標的成為海外孤兒，因此早在2014年投資初期，旋即配套成立「鑫兆基（柬埔寨）物業管理公司」，並派駐台籍幹部駐點傳承台灣的成功經驗到柬埔寨，守護著投資客戶的海外資產；公司建案都有提供3年保證回租方案，讓客戶在等待房價的上漲過程中，每年都還享有房價6％∼8％的租金收益，獲取海外房產雙重獲利，並透過完善的物業管理贏得客戶信任的合作關係。

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