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[爆卦]上德匯實價登錄是什麼？優點缺點精華區懶人包

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「上德匯實價登錄」的推薦目錄
  • CNEWS 匯流新聞網

    上德匯實價登錄 在 CNEWS 匯流新聞網 Facebook 的最佳貼文

    2021-06-18 16:44:01
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  • 張金鶚

    上德匯實價登錄 在 張金鶚 Facebook 的最讚貼文

    2021-03-25 11:32:19
    有 432 人按讚

    今天3/25早上我以學者專家身分參加立法院財政委員會舉辦的「政府實施房地合一稅及是否推動囤房稅之政策評估」公聽會。

    參加完公聽會後，對於業者反對的説法可以理解，官方政治態度也可以理解。但聽到有些學者說法，強調要求理想作為，稅基較稅率重要；或擔心配套措施不完備，會轉嫁租屋族；實施囤房稅未能達到抑制房價效果，完全呼應官方拖延說法，令人感慨！

    大家都看到台北市早有囤房稅實施經驗，成效也已經有學術實證研究的成果可供參考。但還是有人說囤房稅定義與實施困難，中央與地方互相推諉，囤房稅實施沒有效果，真的令人無言⋯

    房市不合理的稅制改革，今天公聽會的感觸是：「理想只是口號，真正實踐才是王道」！

    —————-

    根據立法院提供的六個討論提綱，我的發言內容大綱如下：

    一、居住正義與產業發展如何平衡?

    1、落實居住正義台灣整體產業才能正常發展，不會將資源聚集在單一房地產業， 許多產業使用房屋土地成本下降，空餘屋有效利用，其他非房地產業才能正常發展， 增加就業機會，人民所得提高，房價合理下降，人民得以安居樂業!

    2、房地產並非火車頭產業，過去學術界已有詳盡的研究成果可供參考。

    二、實施房地合一稅、囤房稅之優點、缺點及面臨問題?

    1、房地合一稅及囤房稅過去實施成效評估，請詳見「清華安富金融工程研究中心」 報告。實證研究結果簡要說明如附 ppt 檔案。

    2、房地合一稅乃短期交易利得稅，優點是抑制短期交易，但缺點是容易轉嫁、傷 及無辜、轉移增加囤房。

    3、囤房稅乃長期多屋非自住持有稅，優點是抑制非自住者囤屋炒作、促進房屋有 效利用、房價緩跌、交易量正常穩定、稅賦公平負擔。尤其非自住囤房者人數極少， 但囤房數量相對很多，實施囤房稅對極大多數者沒有影響，其衝擊面很小，並可彌 補房地合一稅移轉囤房的漏洞。

    4、不論如何，任何稅制改革都需要配套措施，以避免轉嫁消費者及傷及無辜，但 不能因配套措施未檢討而不進行根本的稅制改革，如此造成房市不公平、無效率、 不合理，因小失大，將得不償失。

    三、如何訂定房地合一稅、囤房稅的課稅標準?

    1、房地合一稅支持目前財政部的草案。

    惟「徒法不足以自行」，如何落實施行更是關鍵，尤其預售屋不像成屋的產權必須 在政府機關登記，未來如何稽查預售屋的短期交易課稅?這涉及「實價登錄 2.0」 有關預售屋能否落實登錄防止作假行為，相關稽查配套執行，應完備沒有爭議。

    另外，不論成屋或預售屋為規避短期交易課稅，假借人頭或持續囤房，是否反助漲 囤房空屋現象?過去實證研究結果顯示，課徵房地合一交易稅「道高一尺，魔高一丈」，容易規避轉嫁，導致對房市價量影響逐漸減弱。換言之，房地合一稅若欠缺 囤房稅的支持，將大打折扣，惟有雙管齊下，政府「打炒房」才能真正落實。

    2、囤房稅應配合房地合一稅同步實施。其「稅率」應明確且全國一致，明顯區分 「自住」與「非自住」差異，且採累進稅率。「稅基」先透過中央統籌分配款機制， 加強地方政府逐步調高。

    囤房稅制的改革涉及非自住房屋「稅率」及「稅基」的訂定，以及非自住「對象」 的認定標準。由於過去稅率授權地方政府訂定的結果，成效不彰，因此本次修法應 明確訂定全國一致非自住房屋的累進稅率，以免造成一國多制，不公平稅制現象; 另外也可抑制囤房者過去在不同各縣市囤房，造成不同稅率的投機漏洞。

    至於房地稅基偏離市價過低的問題，涉及地方政府對所有個別房屋及土地的評價認 定，也涉及當前房地分離課稅制度的改革，較為複雜。各地方政府是否有人力、能 力及意願逐步調整稅基，仍待中央與各地方政府的合作。當然，中央政府可以透過 統籌分配款的機制，加強提升地方政府逐步調高稅基的意願。

    有關非自住房屋對象的認定標準問題，過去政府規定第四戶以上才被視為非自住囤 房課稅對象，顯然過於寬鬆。從稅賦的負擔能力及促進房屋的有效利用來看，建議 未來應對不同數量房屋的擁屋者採取不同累進稅率，當然營業與非營業用房屋也應 有差別稅率。另外，我們看到法人囤房現象嚴重，法人與自然人的稅率不應有所差 異。特別是建築業者，多已有預售 2~3 年期間，仍宣稱其房屋是存貨而非囤貨， 而給予優惠稅率，造成賣不掉的房子，價格仍不會下跌的不合理現象。

    3、摘要朝野各政黨提出囤房稅的版本如下:

    財政部初步研擬單一自住稅率維持 1.2%，擁有戶數 1 到 2 戶均值是 2%，3 到 5 戶 均值 3%，而 6 戶以上均值為 4%。時代力量版本將全國單一自住稅率調降為 1%， 第 2 到 9 戶稅率漸增，若是「非住非營非用」的囤房行為，稅率調高至 5%至 8%。 民眾黨版本不區分「自住或非自住」，改採「家戶持有全國戶數」，採累進稅率課徵 囤房稅，稅率依持有戶數最高至 4.8%。國民黨版本，則以「全國家庭總歸戶資料」 來認定持有戶數，將「非自用住宅稅率」上限從 3.6%提高至 5%，4 戶以上稅率不 低於 5%。

    4、囤房稅應採較嚴格標準，並簡化稽徵方式及成本

    檢視朝野各黨提出囤房稅修法版本，輕重程度並不相同。面對當前社會輿論各界對 囤房稅的壓力與期盼，而且政府公布囤房人數不多，但囤房數量不少情況下，建議 應採取較嚴格的修法版本，如此大多數的人並不會受到影響，也才能獲得社會各界 的認同，達到遏止囤房炒作的目標。

    四、韓國打房政策經驗分析‧

    1、各國國情，包括房市發展狀況、政府法令制度、社會文化背景均不相同，他國 經驗未必適用台灣。

    2、為何只提韓國經驗?新加坡、日本、中國、美國、加拿大、甚至德國、英國等 歐洲國家，都有許多打房政策成功經驗，可供參考借鏡。

    3、我們最近研究星、港、韓、台租稅措施對房市影響實證研究結果的結論，房屋 稅在新加坡及台北呈現抑止房價的政策效果。

    4、韓國租屋市場非常特別，租金收取方式全球唯一，多採用非常高額押金(高於 房價的五成以上)一次給付，然後房東以押金利息抵扣房租，房客就不用再付租金。 如此租金約等一次付出的房價，房租如同房價，囤房稅容易轉嫁房租。韓國租金轉 嫁經驗完全不適用台灣。

    五、實施房地合一稅、囤房稅是否會轉嫁給承租人?

    1、根據剛完成的實證研究評估報告，台灣實施房地合一稅及囤房稅均會造成房價 下跌的效果。房價下跌，怎麼會產生轉嫁房租效果?因此，此二稅實施並無法證實 有轉嫁效果。

    2、房租不合理上漲，最主要的原因是「房價上漲」，大家買不起，轉買為租;再加 上「租屋黑市」，資訊不透明，市場機制失靈，而非「囤房稅」實施，才導致租金 轉嫁上漲。反之，若實施囤房稅，根據過去實證研究結果，房價會有明顯抑制效果; 同時因為囤房稅的實施，將促使空餘屋的釋出有效利用，如此供給增加，房東想要 轉嫁房客，根本缺乏依據，不易發生。

    3、雖然理論上任何增加稅賦都可能發生轉嫁效果，但這還要看市場景氣供需狀況， 市場資訊是否透明可以發揮市場機制，同時也要看政府是否有良好的配套措施。不 論如何，理論仍需實證研究驗證。

    4、目前財政部說囤房稅會轉嫁承租戶，完全缺乏嚴謹實證研究報告基礎!政府對 台灣當前嚴重的「租屋黑市」都不敢面對，租屋地點、數量、品質及租金相關資訊 都沒有掌握，卻說囤房稅會轉嫁租金，令人無法信服!

    六、日出條款的修法建議‧

    支持財政部草案房地合一稅的日出條款自 2016 年開始實施，以為公平，杜絕短期 投資炒作。

    七、結語

    台灣的房市與房價的長期不合理，造成高房價、高空屋率及高自有率的「三高矛盾」 現象，根本的問題是在房地產「市場失靈」。因此，政府其他相關部會必須各盡其 職責，以避免「政府失靈」，打炒房並健全房市必須是要建立可長可久的法令制度， 讓房屋成為人民的安身立命之所，而非投資炒作的獲利工具，如此政府才能獲得人 民的信任，居住正義也才能落實!

    最後，有關「房地合一稅」草案爭議不大，應儘速通過實施。另外，「囤房稅」的 修法，行政部門及執政黨應體察社會各界的期盼，朝野政黨彼此捐棄成見，「不論 甲案還是乙案，拖延案最不好!」。猶記得 2014 年 4 月「雙張會」討論囤房稅，經 過一個月即立法通過，6 月實施。期盼本次囤房稅的修法，很快能成為朝野政黨的 共識，讓台灣不再成為囤房炒房的天堂!

    —————-

    今早立法院公聽會的現場完整實況影片。個人第一次主要發言在9:59。另外，第二次發言主回應財政部長及內政部次11:55整體回應後發言的二點回應在11:59。供參考。

    https://ivod.ly.gov.tw/Play/Full/13461/1M/

    ——————-
    附件:

    1、清華安富金融工程研究中心，「總體審慎措施(含金融措施及租稅措施)對房市 之影響(以亞太主要經濟體星、港、韓、台實證分析)」，外匯市場發展基金會委託， 研究期間:2020 年 5 月~10 月

    研究成果報告網址:https://ppt.cc/fjt5Zx

    2、張金鶚，「從抑制炒房到健全房市」，聯合報，A12 版/2020 年 12 月 13 日

    3、張金鶚，「囤房稅是健全房市的關鍵」，蘋果日報，A11 版/2021 年 2 月 18 日

    4、張金鶚，「囤房稅，玩真的嗎?」，蘋果日報，A12 版/2021 年 3 月 11 日

    5、張金鶚，「打炒房 要落實囤房稅」，聯合報，A13 版/2021 年 3 月 14 日

    6、張金鶚，「囤房稅的稅基與稅率孰重?」，蘋果日報，A11 版/2021 年 3 月 18 日

  • Ariel -瑞典生活筆記-

    上德匯實價登錄 在 Ariel -瑞典生活筆記- Facebook 的最佳貼文

    2021-03-08 01:34:50
    有 83 人按讚

    [瑞典環保] 大推Karma app，省錢又可減少食物浪費

    之前因朋友推薦得知瑞典有Karma這個拯救食物app，原以為Karma可能又是個只跟少數店家合作，或是生意較不好的店家可以藉此促進他們食物的消耗，一開始還沒抱太大希望它會替自己的生活帶來多大的不同，但實際上用過一次之後真是大大改觀我對Karma的想法。

    Karma的開發初衷就是想解決食物浪費的問題，而他們選擇從商家每天沒賣完的剩餘食品著手，開發此app創造多贏模式。Karma官網上有一句我相當喜歡的標語「The food has an expire date, our planet shouldn’t.」意思是說「每種食物都會有個過期日（食物的死期），但我們的地球不該有那天。」

    其中又點出我們急需解決的問題，那就是在地球上每年有三分之一的食物是被浪費掉的，如果將食物浪費造成的CO2排放量跟世界上所有國家的CO2排放量相比，我們會發現食物浪費造成的CO2排放是世界排名第三。

    「What if we ate the problem?」「如果我們吃掉這個問題呢？」

    天啊又是一句我好喜歡的標語！

    Karma的草創者們想，如果他們可以創造一個平台，跟許多食品零售商合作，將他們每天剩下的食物以非常便宜的價格賣給顧客，讓顧客來解決當天剩下沒賣完的食品，但食物的品質還是一樣好，這樣就可以讓商家跟顧客一起解決食物浪費的問題。

    因為這個起心動念的發想，2016年11月Karma平台在斯德哥爾摩創立，至今將近五年，不僅在瑞典大獲成功，目前已跟9200個商家合作、app已有140萬使用者，Karma還將平台推廣到英國與法國，整間公司以極快的速度成長中，致力於達到減少食物浪費的目標。

    高大上的目標每個人都會講，但實際上要真的做到，我能想到需要克服的問題就有：

    - 如何去說服大量的食物零售商跟自己合作？
    - 真的有那麼多商家在乎環保？或許商家已有自己處理沒賣完食物的方式？
    - 即期食品如何定價才能不讓商家虧損，又能讓消費者覺得實在太划算值得利用平台購買？
    - 要合作的食物零售商最好是連鎖店（店家數量多），或是地點好的店家，讓消費者能夠快速取得食物
    - 平台與食品零售商必須確保食品衛生及安全，難免有不法商家真的把食物放到快壞了才利用平台賣給消費者，那食安問題誰來擔？真的有問題發生了必定重創平台形象
    - App中整合google地圖與即時匯報功能非常重要，包含食物剩餘的數量、合作的商家地點在哪、幾點關門（提醒消費者取食物的時間）
    - App也必須確實顯示食物的照片，方便消費者購買

    而這些Karma都做到了，而且對消費者來說整個買食物的流程相當方便，大約花不到一分鐘就可以買到食物，並且app會告訴你幾點前必須購買完成與幾點必須取食物。

    當你下載好app，只要手機開啟讓app追蹤你所在的位置，Karma藉由與Google map整合，你會立即得知附近的哪些商家有跟Karma合作，如果剛好有你常消費的、或是你未來會想去消費的商家，就可以加入最愛，之後該商家若有多餘的食物沒賣完，Karma會即時送出通知。

    我覺得Karma最厲害的地方是超多商家都有跟他們合作，像是瑞典最大的咖啡連鎖店Espresso House、北歐知名的飯店Scandic，還有瑞典的麵包連鎖店Dahls Bageri等，都是我平常真的會光顧的店家。選擇好食物後，app就會列出目前的優惠價格，以及你需要取食物的時間區間，加入購物車付款後就完成。App中的付款方式也超級方便，只要將你想要拿來購買食物的信用卡登錄後，將店家釋出的食物加入購物車，基本上就可以一鍵付款。

    我最近還發現，Karma會幫你計算你拯救過的食物總共有多少數量、重量，最重要的是你因此省下多少錢！使用此app拯救食物還可以獲得不同的獎牌，加入遊戲化的方式讓顧客更享受拯救食物也拯救地球的快樂。

    必須說，Karma真的是個相當有意義的事業，不僅幫助商家消耗多餘的食物減少食物浪費、還幫消費者省錢，替社會創造了許多工作機會，最後甚至還有機會拯救地球！住在瑞典、英國或法國的讀者一定要去下載Karma。最後的小提醒，若看到Karma有食物通知手腳一定要快，不然物美價廉的食物很快就會售罄，我跟威廉每次看到通知都是立馬手刀結帳，在瑞典可以用如此便宜的價格吃到外食，我想只有Karma可以幫我們做到了。

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