【長遠有發展的雅生活】

雅居樂雅生活服務股份有限公司
A-LIVING SERVICES CO., LTD.

股票代號：3319
市盈率：26倍
每股盈利：$1.03
市值：$400億
業務類別：地產相關
集團主席：黃奉潮、陳卓雄
主要股東：雅居樂集團（3383）（內資股及其他）（54.0%）
集團網址：http://www.agileliving.com.cn

5年業績
年度：2015／2016／2017／2018／2019
收益（億人民幣）：9.34／12.4／17.6／33.8／51.3
毛利（億人民幣）：1.49／3.11／5.91／12.9／18.8
盈利（億人民幣）：0.65／1.61／2.90／8.01／12.3
每股盈利（港元）：0.11／0.24／0.42／0.71／1.03
每股股息（港元）：--／--／--／0.34／0.50
毛利率：15.9／25.0／33.5／38.2／36.7
ROE：118／87.5／33.1／23.2／21.2

--企業簡介--

雅居樂雅生活服務股份有限公司（雅生活）是中國物業管理服務供應商，2018年由雅居樂集團（3383）分拆上市，雅居樂集團及綠地控股是第一及第二大股東。

雅生活行中高端路線，名列中國物業管理企業品牌價值第12名，在中國數十個城市提供物業管理服務，管理物業總面積超過2億平方米，服務業主及住戶超過100萬。近年不斷透過收購擴大業務。

--業務發展--

【圖1】--雅生活上市前的物管版圖

雅生活成立1990年代，管理雅居樂集團開發的絕大部分物業，並引入香港式的物業管理模式，2015年除管理管理雅居樂集團的物業外，亦管理獨立第三方的物業。

到2017，雅生活收購了綠地物業，並引入綠地控股作為戰略股東，依靠雅居樂集團及綠地控股這兩間在中國有一定規模的物業發展商，提供了一定的生意，並以「雅居樂物業」和「綠地物業」兩大品牌經營。

到近年，進一步收購數家區域性龍頭物業管理企業，令業務進一步擴大。

--業務3大類別--

【圖2】--雅生活主要業務

雅生活的主要業務，可分為3大類：「物業管理服務」、「外延增值服務」、「社區增值服務」，當中以物業管理服務為最大貢獻部分。

物業管理服務。雅生活為物業開發商、業主、住戶，以及其他物業管理公司，提供一系列物業管理服務，其中包括為中高端住宅物業，以及非住宅物業（包括商用物業、寫字樓、多用途綜合體等），提供保安、清潔、綠化及園藝、維修及保養等服務。亦為地方性物業管理公司，提供顧問諮詢服務。

雅生活主要按照包乾制，收取物業管理服務的管理費，即是收取一個費用，經營盈虧均由物業管理公司負責，與業主無關。

外延增值服務。提供房地產全面的服務，包括銷售場物業管理服務、其他延伸的增值服務，如物業營銷代理、房屋檢驗等。

社區增值服務。向業主及住戶提供增值服務，包括家政、房屋及商舖經紀、智能家居服務、社區旅遊代理，以及運用線下物業管理服務，及線上服務平台的其他服務。

--行業分析--

在中國，物業管理費收費模式包括兩類：包乾制與酬金制，前者較為普遍，特別是對於住宅物業而言。在非住宅物業類別，逐漸開始採用酬金制，使業主更深入地參與其物業管理，且物業管理服務供應商亦受到更加密切的監督。

近年，隨著中國不斷城市化，以及人均可支配收入增加，物管行業所管理的物業面積，正快速增長。根據調查機構中指院的資料，物管行業的百強企業，管理物業的總面積，每年都以1、2成的速度增長。

當中的住宅物業，仍佔最大比例，但物業管理公司追求管理物業類型的多元化，這是行業的情況。

過往，中國對物業管理的概念並不多，但隨著城市化，同時更多屋苑、大廈類的物業，加上人民對生活質素追求的提高，都令物業管理行業發展快速。

行業的優點是持續性，當物業管理公司取得某大廈的合約時，這生意就會一直持續，除非該公司做得不好，否則居民就會不斷支付費用，對企業來說，絕對是持續而穩定的現金流。另外，若該企業獲取物業的數目，長遠能保持增加，這就是更有利的情況，雅生活的背景因素，正影響這企業長遠的發展。

--背景因素--

雅生活由雅居樂集團分柝，現時雅居樂集團仍是雅生活的大股東，持股50%以上，過往雅居樂集團不斷提供旗下的物業予雅生活管理，到近年，雅生活則主動開拓其他市場。

這裡簡介一下雅居樂集團，這是中一家以中高端房地產開發為主的發展商，除主打住宅物業發展外，亦從事環保、建設及酒店等產業。雅居樂集團本身擁有一定的規模，每年的營業額超過500億人民幣，同時有一定的品牌，由於有這背景因素，令雅生活擁有管理的物業不斷增長，而且憑這背景而增長。

另外，由於雅居樂集團本身行中高端路線，因此雅生活所提供的物業管理質素，都行中高端路線，以中國平均的物業管理收費計，雅生活比平均數高1、2成。隨著近年發展的物業趨向較高端化，市民對物業管理的質素要求都有所提高，相信以較高端定位會較有利。

2017年，雅生活與綠地控股建立了戰略聯盟，其後收購了綠地物業，而綠地控股成為雅生活的第二大股東（綠地控股是一家《財富》世界500強公司，業務有地產、能源、金融、酒店等，每年營業額過千億）。這策略令雅生活擴展了物管的版圖，同時這個背景因素，很大機會令往後有持續性的生意。

--競爭優勢--

正正由於背靠雅居樂集團，以及綠地控股兩大主要股東，這企業無論在規模上、品牌上、持續的生意上，都有一定的優勢。

由於這兩間企業都有房地產業務，當不斷建成物業時，就需要物業管理，很大機會就會為雅生活提供生意。

雖然這兩間企業，並不是必然提供物管生意給雅生活，但憑著上述所講的背景因素，加上雅生活已建立了品牌，相信這兩間企業都會保持旗下物業在物管上，服務及品牌的統一性，因此，雅生活不斷獲得這兩間企業的生意，都是合理的事。

另外，中國的物業管理行業，企業化發展的時期不算很長，雅生活算是較早期走進行業的企業，因此有一定的經驗及品牌，同時行中高端路線，這都是較有優勢的因素。加上企業有一定的規模、資源，在管理上更能標準化及專業化。

隨著中國人的生活質素提高，要求亦有所提高，雅生活推出更多延伸的服務，例如「管家服務」、「全方位服務」等概念，滿足住戶日常生活中多方面的需求。

--財務數據理想--

從上述的財務數據可見，雅生活的賺錢能力不錯，同時增長處於高水平，這是由於近年不斷進行收購，令業務不斷擴展，但正常情況下，這企業增長雖不差，但不會如過往般爆炸性增長。

由於上市前後的股構結構不同，因此ROE出現了較大的下跌，而過往的代表性亦不大。ROE慢慢會回到較能反映到企業真實情況的水平。

毛利率處增長水平，這是由於業務的規模效益，令人工佔比的成本有所減少，這亦是雅生活在規模上的優勢，反映賺錢能力比行業較好。

另外，這企業的負債不高，比一般內房股理想得多，因為中國不少房地產商的負債，都處於過高水平，但雅生活就穩健得多，負債水平健康，加上業務十分穩定，都反映這企業擁有投資價值。

現金流強勁是這企業另一優點，業務穩定、收現金能力強、業務持續性，從這企業的經營活動現金流量，就能見到這企業的現金流相當好，保持理想的正數。

--發展前景--

中國的城鎮化，以及人均可支配收入增長，成為物業管理行業的主要增長原動力，而雅生活近年積極進行併購活動，帶動業務不斷增長，相信管理層仍有野心，這企業仍會保持一定的增長力。

雅生活表示，將進一步擴大業務規模及市場份額，通過尋求戰略投資、收購及聯盟機遇，拓展物業管理服務組合。

另外，中國政府已發佈指導性意見，以加強物業管理服務質量的標準化，相信長遠對較有規模，以及較高端的物管企業有利。種種因素，都反映雅生活發展仍然正面。

--投資策略--

綜合來說，雅生活無論在業務本質、規模、品牌、財務數據、前景，都是理想的，反映這企業有一定的質素。加上這企業的背景因素，以及行業的發展，相信這企業的前景不差，有長線投資的價值。

整體來說，相信雅生活長遠能保持中速增長，長遠發展正面，只要股價不是在熱炒的時期，投資者都可考慮這股。

由於盈利變化較大，投資者要以較合理的盈利去計算（股票班有詳細講述）。現時這股大約處合理區的中上部，由於行業及企業仍處發展階段，因此投資者宜長線持有，慢慢等更佳的收成。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

【長遠有發展的雅生活】

雅居樂雅生活服務股份有限公司
A-LIVING SERVICES CO., LTD.

股票代號：3319
市盈率：26倍
每股盈利：$1.03
市值：$400億
業務類別：地產相關
集團主席：黃奉潮、陳卓雄
主要股東：雅居樂集團（3383）（內資股及其他）（54.0%）
集團網址：http://www.agileliving.com.cn

5年業績
年度：2015／2016／2017／2018／2019
收益（億人民幣）：9.34／12.4／17.6／33.8／51.3
毛利（億人民幣）：1.49／3.11／5.91／12.9／18.8
盈利（億人民幣）：0.65／1.61／2.90／8.01／12.3
每股盈利（港元）：0.11／0.24／0.42／0.71／1.03
每股股息（港元）：--／--／--／0.34／0.50
毛利率：15.9／25.0／33.5／38.2／36.7
ROE：118／87.5／33.1／23.2／21.2

--企業簡介--

雅居樂雅生活服務股份有限公司（雅生活）是中國物業管理服務供應商，2018年由雅居樂集團（3383）分拆上市，雅居樂集團及綠地控股是第一及第二大股東。

雅生活行中高端路線，名列中國物業管理企業品牌價值第12名，在中國數十個城市提供物業管理服務，管理物業總面積超過2億平方米，服務業主及住戶超過100萬。近年不斷透過收購擴大業務。

--業務發展--

【圖1】--雅生活上市前的物管版圖

雅生活成立1990年代，管理雅居樂集團開發的絕大部分物業，並引入香港式的物業管理模式，2015年除管理管理雅居樂集團的物業外，亦管理獨立第三方的物業。

到2017，雅生活收購了綠地物業，並引入綠地控股作為戰略股東，依靠雅居樂集團及綠地控股這兩間在中國有一定規模的物業發展商，提供了一定的生意，並以「雅居樂物業」和「綠地物業」兩大品牌經營。

到近年，進一步收購數家區域性龍頭物業管理企業，令業務進一步擴大。

--業務3大類別--

【圖2】--雅生活主要業務

雅生活的主要業務，可分為3大類：「物業管理服務」、「外延增值服務」、「社區增值服務」，當中以物業管理服務為最大貢獻部分。

物業管理服務。雅生活為物業開發商、業主、住戶，以及其他物業管理公司，提供一系列物業管理服務，其中包括為中高端住宅物業，以及非住宅物業（包括商用物業、寫字樓、多用途綜合體等），提供保安、清潔、綠化及園藝、維修及保養等服務。亦為地方性物業管理公司，提供顧問諮詢服務。

雅生活主要按照包乾制，收取物業管理服務的管理費，即是收取一個費用，經營盈虧均由物業管理公司負責，與業主無關。

外延增值服務。提供房地產全面的服務，包括銷售場物業管理服務、其他延伸的增值服務，如物業營銷代理、房屋檢驗等。

社區增值服務。向業主及住戶提供增值服務，包括家政、房屋及商舖經紀、智能家居服務、社區旅遊代理，以及運用線下物業管理服務，及線上服務平台的其他服務。

--行業分析--

在中國，物業管理費收費模式包括兩類：包乾制與酬金制，前者較為普遍，特別是對於住宅物業而言。在非住宅物業類別，逐漸開始採用酬金制，使業主更深入地參與其物業管理，且物業管理服務供應商亦受到更加密切的監督。

近年，隨著中國不斷城市化，以及人均可支配收入增加，物管行業所管理的物業面積，正快速增長。根據調查機構中指院的資料，物管行業的百強企業，管理物業的總面積，每年都以1、2成的速度增長。

當中的住宅物業，仍佔最大比例，但物業管理公司追求管理物業類型的多元化，這是行業的情況。

過往，中國對物業管理的概念並不多，但隨著城市化，同時更多屋苑、大廈類的物業，加上人民對生活質素追求的提高，都令物業管理行業發展快速。

行業的優點是持續性，當物業管理公司取得某大廈的合約時，這生意就會一直持續，除非該公司做得不好，否則居民就會不斷支付費用，對企業來說，絕對是持續而穩定的現金流。另外，若該企業獲取物業的數目，長遠能保持增加，這就是更有利的情況，雅生活的背景因素，正影響這企業長遠的發展。

--背景因素--

雅生活由雅居樂集團分柝，現時雅居樂集團仍是雅生活的大股東，持股50%以上，過往雅居樂集團不斷提供旗下的物業予雅生活管理，到近年，雅生活則主動開拓其他市場。

這裡簡介一下雅居樂集團，這是中一家以中高端房地產開發為主的發展商，除主打住宅物業發展外，亦從事環保、建設及酒店等產業。雅居樂集團本身擁有一定的規模，每年的營業額超過500億人民幣，同時有一定的品牌，由於有這背景因素，令雅生活擁有管理的物業不斷增長，而且憑這背景而增長。

另外，由於雅居樂集團本身行中高端路線，因此雅生活所提供的物業管理質素，都行中高端路線，以中國平均的物業管理收費計，雅生活比平均數高1、2成。隨著近年發展的物業趨向較高端化，市民對物業管理的質素要求都有所提高，相信以較高端定位會較有利。

2017年，雅生活與綠地控股建立了戰略聯盟，其後收購了綠地物業，而綠地控股成為雅生活的第二大股東（綠地控股是一家《財富》世界500強公司，業務有地產、能源、金融、酒店等，每年營業額過千億）。這策略令雅生活擴展了物管的版圖，同時這個背景因素，很大機會令往後有持續性的生意。

--競爭優勢--

正正由於背靠雅居樂集團，以及綠地控股兩大主要股東，這企業無論在規模上、品牌上、持續的生意上，都有一定的優勢。

由於這兩間企業都有房地產業務，當不斷建成物業時，就需要物業管理，很大機會就會為雅生活提供生意。

雖然這兩間企業，並不是必然提供物管生意給雅生活，但憑著上述所講的背景因素，加上雅生活已建立了品牌，相信這兩間企業都會保持旗下物業在物管上，服務及品牌的統一性，因此，雅生活不斷獲得這兩間企業的生意，都是合理的事。

另外，中國的物業管理行業，企業化發展的時期不算很長，雅生活算是較早期走進行業的企業，因此有一定的經驗及品牌，同時行中高端路線，這都是較有優勢的因素。加上企業有一定的規模、資源，在管理上更能標準化及專業化。

隨著中國人的生活質素提高，要求亦有所提高，雅生活推出更多延伸的服務，例如「管家服務」、「全方位服務」等概念，滿足住戶日常生活中多方面的需求。

--財務數據理想--

從上述的財務數據可見，雅生活的賺錢能力不錯，同時增長處於高水平，這是由於近年不斷進行收購，令業務不斷擴展，但正常情況下，這企業增長雖不差，但不會如過往般爆炸性增長。

由於上市前後的股構結構不同，因此ROE出現了較大的下跌，而過往的代表性亦不大。ROE慢慢會回到較能反映到企業真實情況的水平。

毛利率處增長水平，這是由於業務的規模效益，令人工佔比的成本有所減少，這亦是雅生活在規模上的優勢，反映賺錢能力比行業較好。

另外，這企業的負債不高，比一般內房股理想得多，因為中國不少房地產商的負債，都處於過高水平，但雅生活就穩健得多，負債水平健康，加上業務十分穩定，都反映這企業擁有投資價值。

現金流強勁是這企業另一優點，業務穩定、收現金能力強、業務持續性，從這企業的經營活動現金流量，就能見到這企業的現金流相當好，保持理想的正數。

--發展前景--

中國的城鎮化，以及人均可支配收入增長，成為物業管理行業的主要增長原動力，而雅生活近年積極進行併購活動，帶動業務不斷增長，相信管理層仍有野心，這企業仍會保持一定的增長力。

雅生活表示，將進一步擴大業務規模及市場份額，通過尋求戰略投資、收購及聯盟機遇，拓展物業管理服務組合。

另外，中國政府已發佈指導性意見，以加強物業管理服務質量的標準化，相信長遠對較有規模，以及較高端的物管企業有利。種種因素，都反映雅生活發展仍然正面。

--投資策略--

綜合來說，雅生活無論在業務本質、規模、品牌、財務數據、前景，都是理想的，反映這企業有一定的質素。加上這企業的背景因素，以及行業的發展，相信這企業的前景不差，有長線投資的價值。

整體來說，相信雅生活長遠能保持中速增長，長遠發展正面，只要股價不是在熱炒的時期，投資者都可考慮這股。

由於盈利變化較大，投資者要以較合理的盈利去計算（股票班有詳細講述）。現時這股大約處合理區的中上，由於行業及企業仍處發展階段，因此投資者宜長線持有，慢慢等更佳的收成。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

【長遠有發展的雅生活】

雅居樂雅生活服務股份有限公司
A-LIVING SERVICES CO., LTD.

股票代號：3319
市盈率：26倍
每股盈利：$1.03
市值：$400億
業務類別：地產相關
集團主席：黃奉潮、陳卓雄
主要股東：雅居樂集團（3383）（內資股及其他）（54.0%）
集團網址：http://www.agileliving.com.cn

5年業績
年度：2015／2016／2017／2018／2019
收益（億人民幣）：9.34／12.4／17.6／33.8／51.3
毛利（億人民幣）：1.49／3.11／5.91／12.9／18.8
盈利（億人民幣）：0.65／1.61／2.90／8.01／12.3
每股盈利（港元）：0.11／0.24／0.42／0.71／1.03
每股股息（港元）：--／--／--／0.34／0.50
毛利率：15.9／25.0／33.5／38.2／36.7
ROE：118／87.5／33.1／23.2／21.2

--企業簡介--

雅居樂雅生活服務股份有限公司（雅生活）是中國物業管理服務供應商，2018年由雅居樂集團（3383）分拆上市，雅居樂集團及綠地控股是第一及第二大股東。

雅生活行中高端路線，名列中國物業管理企業品牌價值第12名，在中國數十個城市提供物業管理服務，管理物業總面積超過2億平方米，服務業主及住戶超過100萬。近年不斷透過收購擴大業務。

--業務發展--

【圖1】--雅生活上市前的物管版圖

雅生活成立1990年代，管理雅居樂集團開發的絕大部分物業，並引入香港式的物業管理模式，2015年除管理管理雅居樂集團的物業外，亦管理獨立第三方的物業。

到2017，雅生活收購了綠地物業，並引入綠地控股作為戰略股東，依靠雅居樂集團及綠地控股這兩間在中國有一定規模的物業發展商，提供了一定的生意，並以「雅居樂物業」和「綠地物業」兩大品牌經營。

到近年，進一步收購數家區域性龍頭物業管理企業，令業務進一步擴大。

--業務3大類別--

【圖2】--雅生活主要業務

雅生活的主要業務，可分為3大類：「物業管理服務」、「外延增值服務」、「社區增值服務」，當中以物業管理服務為最大貢獻部分。

物業管理服務。雅生活為物業開發商、業主、住戶，以及其他物業管理公司，提供一系列物業管理服務，其中包括為中高端住宅物業，以及非住宅物業（包括商用物業、寫字樓、多用途綜合體等），提供保安、清潔、綠化及園藝、維修及保養等服務。亦為地方性物業管理公司，提供顧問諮詢服務。

雅生活主要按照包乾制，收取物業管理服務的管理費，即是收取一個費用，經營盈虧均由物業管理公司負責，與業主無關。

外延增值服務。提供房地產全面的服務，包括銷售場物業管理服務、其他延伸的增值服務，如物業營銷代理、房屋檢驗等。

社區增值服務。向業主及住戶提供增值服務，包括家政、房屋及商舖經紀、智能家居服務、社區旅遊代理，以及運用線下物業管理服務，及線上服務平台的其他服務。

--行業分析--

在中國，物業管理費收費模式包括兩類：包乾制與酬金制，前者較為普遍，特別是對於住宅物業而言。在非住宅物業類別，逐漸開始採用酬金制，使業主更深入地參與其物業管理，且物業管理服務供應商亦受到更加密切的監督。

近年，隨著中國不斷城市化，以及人均可支配收入增加，物管行業所管理的物業面積，正快速增長。根據調查機構中指院的資料，物管行業的百強企業，管理物業的總面積，每年都以1、2成的速度增長。

當中的住宅物業，仍佔最大比例，但物業管理公司追求管理物業類型的多元化，這是行業的情況。

過往，中國對物業管理的概念並不多，但隨著城市化，同時更多屋苑、大廈類的物業，加上人民對生活質素追求的提高，都令物業管理行業發展快速。

行業的優點是持續性，當物業管理公司取得某大廈的合約時，這生意就會一直持續，除非該公司做得不好，否則居民就會不斷支付費用，對企業來說，絕對是持續而穩定的現金流。另外，若該企業獲取物業的數目，長遠能保持增加，這就是更有利的情況，雅生活的背景因素，正影響這企業長遠的發展。

--背景因素--

雅生活由雅居樂集團分柝，現時雅居樂集團仍是雅生活的大股東，持股50%以上，過往雅居樂集團不斷提供旗下的物業予雅生活管理，到近年，雅生活則主動開拓其他市場。

這裡簡介一下雅居樂集團，這是中一家以中高端房地產開發為主的發展商，除主打住宅物業發展外，亦從事環保、建設及酒店等產業。雅居樂集團本身擁有一定的規模，每年的營業額超過500億人民幣，同時有一定的品牌，由於有這背景因素，令雅生活擁有管理的物業不斷增長，而且憑這背景而增長。

另外，由於雅居樂集團本身行中高端路線，因此雅生活所提供的物業管理質素，都行中高端路線，以中國平均的物業管理收費計，雅生活比平均數高1、2成。隨著近年發展的物業趨向較高端化，市民對物業管理的質素要求都有所提高，相信以較高端定位會較有利。

2017年，雅生活與綠地控股建立了戰略聯盟，其後收購了綠地物業，而綠地控股成為雅生活的第二大股東（綠地控股是一家《財富》世界500強公司，業務有地產、能源、金融、酒店等，每年營業額過千億）。這策略令雅生活擴展了物管的版圖，同時這個背景因素，很大機會令往後有持續性的生意。

--競爭優勢--

正正由於背靠雅居樂集團，以及綠地控股兩大主要股東，這企業無論在規模上、品牌上、持續的生意上，都有一定的優勢。

由於這兩間企業都有房地產業務，當不斷建成物業時，就需要物業管理，很大機會就會為雅生活提供生意。

雖然這兩間企業，並不是必然提供物管生意給雅生活，但憑著上述所講的背景因素，加上雅生活已建立了品牌，相信這兩間企業都會保持旗下物業在物管上，服務及品牌的統一性，因此，雅生活不斷獲得這兩間企業的生意，都是合理的事。

另外，中國的物業管理行業，企業化發展的時期不算很長，雅生活算是較早期走進行業的企業，因此有一定的經驗及品牌，同時行中高端路線，這都是較有優勢的因素。加上企業有一定的規模、資源，在管理上更能標準化及專業化。

隨著中國人的生活質素提高，要求亦有所提高，雅生活推出更多延伸的服務，例如「管家服務」、「全方位服務」等概念，滿足住戶日常生活中多方面的需求。

--財務數據理想--

從上述的財務數據可見，雅生活的賺錢能力不錯，同時增長處於高水平，這是由於近年不斷進行收購，令業務不斷擴展，但正常情況下，這企業增長雖不差，但不會如過往般爆炸性增長。

由於上市前後的股構結構不同，因此ROE出現了較大的下跌，而過往的代表性亦不大。ROE慢慢會回到較能反映到企業真實情況的水平。

毛利率處增長水平，這是由於業務的規模效益，令人工佔比的成本有所減少，這亦是雅生活在規模上的優勢，反映賺錢能力比行業較好。

另外，這企業的負債不高，比一般內房股理想得多，因為中國不少房地產商的負債，都處於過高水平，但雅生活就穩健得多，負債水平健康，加上業務十分穩定，都反映這企業擁有投資價值。

現金流強勁是這企業另一優點，業務穩定、收現金能力強、業務持續性，從這企業的經營活動現金流量，就能見到這企業的現金流相當好，保持理想的正數。

--發展前景--

中國的城鎮化，以及人均可支配收入增長，成為物業管理行業的主要增長原動力，而雅生活近年積極進行併購活動，帶動業務不斷增長，相信管理層仍有野心，這企業仍會保持一定的增長力。

雅生活表示，將進一步擴大業務規模及市場份額，通過尋求戰略投資、收購及聯盟機遇，拓展物業管理服務組合。

另外，中國政府已發佈指導性意見，以加強物業管理服務質量的標準化，相信長遠對較有規模，以及較高端的物管企業有利。種種因素，都反映雅生活發展仍然正面。

--投資策略--

綜合來說，雅生活無論在業務本質、規模、品牌、財務數據、前景，都是理想的，反映這企業有一定的質素。加上這企業的背景因素，以及行業的發展，相信這企業的前景不差，有長線投資的價值。

整體來說，相信雅生活長遠能保持中速增長，長遠發展正面，只要股價不是在熱炒的時期，投資者都可考慮這股。

由於盈利變化較大，投資者要以較合理的盈利去計算（股票班有詳細講述）。現時這股大約處合理區的中上，由於行業及企業仍處發展階段，因此投資者宜長線持有，慢慢等更佳的收成。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

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音樂由Youtube音效庫提供
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泰國船麵近年在香港非常熱門，專門店愈開愈多，甚至有不少泰國品牌，如當地有50間店的Tiew Rua Tor Charm亦將來港開業。

由於曼谷一帶有不少河道，當地人會在河上小船上販賣粉麵，船麵之名由此而來。船麵以湯底濃郁見稱，要稱得上美味，湯是主角，正宗口味會加入豬血、藥材、豬骨等，整碗湯要呈深啡色，入口才夠勁道。船麵用的粉麵，是呈薄身的寬河粉，吸湯能力強，滑溜煙韌才是上品。配料方面，泰國人吃船麵多是簡單的豬肉丸、牛肉丸、豬肉片等，最多再加些豬肉碎、內臟。

來到香港，泰國船麵少不了有些改變，以下挑選5間必吃船麵店，各有不同特色，吃美味船麵，不用再飛往泰國了﹗

船仔泰式粉麵
地址：沙田石門京瑞廣場1期2樓233號鋪
電話：2661 6269
營業時間：星期一至日11am-9pm
推介指數：2.5
詳情： http://bit.ly/2w3yV5X


近來最人氣的船麵店之一，因為它推出全港首創的$88船麵放題！60至90分鐘內，每人$88-$98不等，就可以任吃船麵、串燒、沙律和生菜，性價比之高，全港船麵店都不及它。

雖然是放題，但選擇多。船麵可選豬頸肉、香茅雞中翼、扎肉、泰式牛丸等8款配料，麵底則有金邊粉、檬粉、米粉和河粉選擇，湯底有濃郁豬骨或清甜雞湯。配搭多變，美味不變。分量雖較單點時少了約1/3，但吃三碗已足夠飽肚。串燒有豬、牛和雞肉，味濃但偏乾，配秘製香濃沙嗲醬，極為惹味。想吃清點可選沙律，雞翼、扎肉、豬頸肉配料多，檬粉和生菜底混甜酸醬，清新開胃。汽水亦是任飲，可加錢升級小食和特飲。

阿叔泰麵
地址：元朗西菁街20號益輝大廈地下3號鋪
營業時間：星期一至日11:30am-10pm
電話：2887 3269
推介指數：3
詳情： http://bit.ly/2D1MVBz


註：船麵層層疊Challenge供應時間，星期一至日3pm-6pm，星期五、六9pm-11pm

另一間同樣推出優惠的船麵店，就是元朗阿叔泰麵。逢星期一至五下午茶時段及星期五、六的深夜時段，所有客人可以參加這挑戰。

玩法有點複雜，首碗船麵$15，第二碗$13，其後一律$10，不限時亦不限數量。3月起更推出排行榜，每月頭5名吃最多的食客，將獲$100至$500不等的現金券，大胃王是時候出動。船麵可選牛肉、雞肉等不同配料，每碗分量小小，大約兩三口就吃完。湯底用牛骨、椰奶等材料熬足12小時，濃郁惹味。

不參加挑戰，阿叔船麵的出品亦不俗。每碗麵跟足傳統，加上炸豬皮，客人可選牛肉、豬肉和雞肉，湯底香。小食跟足傳統，火辣阿嫂青木瓜沙律，嗜辣的人必試，可惜有點死辣，略嫌不夠香。香茅魚露雞翼就用泰國進口的香料醃製，香茅味濃郁。最後有名字特別的篤篤炸丸，有牛肉丸和豬肉丸，與船麵丸類一樣，但用上炸的方式處理，伴泰式酸辣汁惹味。

Thaipei
地址：灣仔廈門街7-17號地下B號鋪
營業時間：12nn-9:30pm
電話：3597 9450
推介指數：3.5
詳情： http://bit.ly/2JUVbIz

由一對台泰情侶合作的小店，早年已在同區開酒吧，去年12月再開了這家泰式麵店，賣船麵、雞飯等，也提供台灣香腸等小食，廚師、侍應都是泰國人，充滿地道風味。

船麵出色，呈深啡色的湯底濃香鹹鮮，金邊粉爽口煙韌，用泰國個子小巧的豬肉丸，很彈牙，豬膶等亦煮得火候剛好，粉嫩而不嚡口。裝修特別，牆壁放滿台灣及泰國兩地的襟章及公仔。

Samsen泰麵
地址：灣仔石水渠街68號地下
電話：2234 0001
營業時間：星期一至六12nn-2:30pm，6:30pm-11pm
推介指數：4
詳情： http://bit.ly/2KWeFwJ

另一間在灣仔的船麵名店，就是藍屋附近的Samsen。由時尚泰菜ChaChawan前主廚、澳洲籍大廚Adam Cliff主理。雖然是外國人，但他曾在多間泰國名店工作，煮得一手出色泰國菜。

價錢一反船麵的平民感覺，走中高檔路線，食材講究過人，甚至用澳洲和牛作配料，但別以為是那種一味用貴價食材的所謂名店，大廚極花心思在湯底上，用大量泰式香料、豬血熬製，深沉濃郁，啖啖惹味。價錢的確是貴，每碗接近百多元，但值回票價。生意佳，午晚市必爆。
裝修走泰國懷舊風格，以泰國舊民居為主題，拍攝有氣氛，但坦白說坐得不舒服，小圓凳有點搖晃不定的感覺。

泰麵膳
地址：尖沙咀寶勒巷1號玫瑰大廈地下E ＆ F1號鋪
電話：2788 3060
營業時間：11:30am-11pm
評分：3.5/5
詳情： http://bit.ly/2JSKl5T

泰麵膳
地址：旺角豉油街108號地下
電話：2788 0938
營業時間：11:30am-11pm
評分：3.5/5
詳情： http://bit.ly/2JSKl5T

連胡慧冲都大讚這店船麵不錯。泰國大廚阿虎只用泰國粉麵、香料來熬煮湯底，傳統湯底入口鹹鮮辛辣，另有一款以南乳、指天椒熬成的粉紅湯底，入口是南乳鹹香味，但入口其實有點稀，濃郁度不夠。最出色是配料，豬肉丸、牛丸、魚蛋角、炸雲吞皮等，都是地道口味，金邊粉煮得煙韌爽滑，做得出色，不過炸雲吞皮頗重鹼水味。環境以泰國民居常見的淺綠色為主，坐得逼狹不舒服。旺角分店地方較大。

編輯：楊志強
攝影：《飲食男女》攝影組

扒房要稱得上平民，價錢當然要便宜，特別是今年經濟下滑，更要吃得精打細算。幸好，近來香港愈開愈多高質庶民牛扒餐廳，賣的不是那些把牛扒醃得鬆軟無味的港式牛扒，而是燒得香噴噴熱辣辣，肉味十足的美味牛扒。

環境，當然比不上高級扒房；服務，亦多是自助為主。但主角的牛扒，肉質、醬汁等都不令人失望，平均百多元，已吃到又便宜又美味的牛扒。

野郎Stone
電話：5114 2429
地址：尖沙咀厚福街7A地下E鋪
營業時間：12nn-11pm
詳情： https://goo.gl/o78o52

野郎Stone是近來流行的自助式牛扒店模式，2月初才開業，客人不多。理論上，客人要先在門外的售賣機選好菜式，付款後拿到門票，再進店等候侍應奉上牛扒。不過記者當晚試食時，售票機只接受支付寶，所以只好坐在店內剔紙仔選菜式。


店子提供6個部位，肉眼、牛小排、西冷、牛柳等，當中又再有200克、300克及400克共三個重量，價錢從$88至$228不等。無需選牛扒生熟度，因為上枱時通通都是一成熟，餐廳會放在熱石板上枱，由客人自己煎並決定生熟度，再蘸放在枱上的醬汁如辣味噌、豬扒汁、蒜茸等調味。

點選了牛肋間膈膜，肉味相當濃郁，筋去得乾淨，入口不會死韌，蘸上辣味噌後，相當開胃，蒜汁亦很新鮮。

除了單點沙律、白飯、薯蓉，所有牛扒都可加錢轉任食套餐，包括沙律、麵豉湯、白飯或薯蓉或薯條或意粉等，一個價錢可以任意追加。白飯不錯，煙韌不夾生，沙律是淋滿麻醬及辣汁的椰菜絲，爽口惹味。整體而言，質素相當好，美中不足是環境逼仄得出奇，而且石板冷得有點快，雖然侍應表明可以為顧客更換熱石板，但吃來還是有點不便。


三ステーキ
電話：2708 3077
地址：深水埗欽州街54號
營業時間：星期一至日 12nn-10pm
詳情： https://goo.gl/iCSCv5

三ステーキ就是一手掀起自助式牛扒店的人氣餐廳，由日本通Meter經營，去年開業後，人氣極盛，時刻長龍，平時午間起碼要等半小時，最近已在西環開分店，無需排長龍。

同樣是先買門票後入座的模式，亦同樣無需自選生熟度，因為同樣放在熱石板上奉客。這店賣點就勝在更便宜，提供三個部位，三拍子牛扒、牛柳及西冷，各有180克、300克及400克三個重量，最便宜的180克三拍子牛扒只賣$75，這價錢更已包括自助沙律吧及白飯，性價比高，大件抵食，適合大胃王。缺點嘛，就是環境比野郎Stone更擠逼，而且肉質整體而言較韌，肉味略淡，要用胡椒、醬汁來調味。

Aussie Grill by Outback
電話：3168 1600
地址：葵芳興芳路223號新都會廣場1樓109號鋪
營業時間：星期一至日11am-9:30pm
詳情： https://goo.gl/mS7tLW

Aussie Grill by Outback，是Outback最新開業的副線，快餐店形式，排隊付費後，侍應會把菜式送到客人枱上。

提供漢堡、牛扒、豬肋骨等菜式，分量大，一份美國和牛西冷才賣$118，肉質腍滑，油香可口；另一款醬燒牛肉漢堡亦是分量十足，厚如手指的燒牛肉有七八片，還有淋得半融的芝士，夾在鬆軟麵包內，啖啖都是滿足味道，配菜可選炸薯條、手工薯片、雜菜沙律、雞味飯等，最特別是手工薯片，厚如一元硬幣，香脆得來仍有薯味。牛扒、漢堡質素佳，豬肋骨、意粉等只是平平。

Le Boucher Français
電話：2172 7686
地址：灣仔汕頭街5-7號
營業時間：星期一至日 12nn-11pm
詳情： https://goo.gl/YPLSfU

同樣集雜貨店及扒房於一身，不過這店就是法國風，由法國屠宰師主理，賣自家熟成的法國牛扒，法國牛吃草為主，飼養期長，加上品種特別，所以肉味非常豐厚，入口帶點草甜味，脂肪和瘦肉相距分明，乍看是有點肥膩，但入口卻不會有消化不良的感覺。

價錢便宜，不同法國熟成牛部位都以重量計算，最便宜的牛肩位，每100克只是賣三四十元。當然，肉質腍滑的西冷、嫩滑的牛柳就貴得多了，但整體而言，價錢比賣法國牛扒的餐廳、超市都來得便宜。

除了牛扒，還有香腸、冷盤、芝士等，值得一提的是，店內芝士由對面的法國芝士專門店提供，都是名氣稍次但味道出眾的手工芝士，價錢亦便宜，打破法國菜一定貴的印象。

Feather & Bone
電話：2836 3770
地址：跑馬地黃泥涌道11號永勝大廈地下A及C鋪
營業時間：星期一至四11:30am-11pm；星期五至六11:30am-12mn；星期日 11:30am-11pm
詳情： https://goo.gl/1mG5Kx

Feather and Bone集雜貨店及餐廳於一身，於跑馬地、西營盤及半山都有分店，豐儉由人，客人先到肉櫃前挑選肉類(牛羊豬肉及漢堡都有)，然後決定重量及生熟度，付錢後，店內廚師就會立刻煎熟，以店內最便宜的澳洲草飼牛肩肉為例，500克才賣$99，便宜得發笑，煎得火候準確，入口不會老韌難咬。想吃好一點，還有澳洲和牛、熟成牛等選擇，價錢從三百多元起，不便宜但肯定平過不少同級扒房。配菜、葡萄酒、甜品等通通都可以在店內自選。

編輯：楊志強
攝影：《飲食男女》攝影組

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