#小剩蚊 你看看你又被狠打臉囉

1.台南也是1.2%啊，有什麼好嘴的?

2，2017//7/5阿北任內北市議會三讀通過「房屋稅徵收自治條例」修正案，建商囤房稅調降為1.5%全國最高是郝龍斌定的,但在阿北任內調降

3.你把歷屆北市長政績全算在阿北身上,會不會太扯了？

4.高雄在2010年花媽時代就禁止,還敢嘴全國唯一

5.實價登錄是內政部的政策,跟阿北有什麼關係？即便上面都是真的不是唬爛的,也無法轉移柯文哲四萬租金的社會住宅，且要中低收入戶幫台北市政府付貸款。

深度補充：
1. 小剩蚊這個資料來源應該是內政部的住宅價格資料，而台民黨沒有告訴你的是，這份資料的基期是拿105年的價格當做基準去比較各年各季的房價漲跌，其實並不是實際價格，這就是為什麼台北市的房價指數看起來直直落，全國的一直往上衝的原因，因為台北市本來的房價平均就高，其他縣市多半在105年之後房價開始走揚，這一方面反應了平衡城鄉差距的政策的確有成效，另一方面也象徵著台北市人口外移相當嚴重。

參考資料：
（https://pip.moi.gov.tw/V3/E/SCRE0106.aspx）
　
2. 103年12月25日，柯文哲才正式就任台北市長，沒上任一年就讓台北市房價直直落？這是什麼天生神力嗎？造神也不用這樣。
　
3. 既然台民黨敢提到囤房稅，我們就來提一提2017年7月，差不多是106Q3吧，台北市修改房屋稅自治條例，將囤房稅稅率從3.6%下調到1.5%，這要怎麼解釋呢？

參考資料：
台北市建商3年囤房稅降為1.5％ 議會三讀通過
https://news.ltn.com.tw/news/politics/breakingnews/2122482
　
4.. 同樣的，台民黨也不敢提，台北市政府在2019年讓爭議許久的大彎北段，也就是大直一帶本來是商業用地後違規使用變成住宅用地的上千戶，只要繳納回饋金就得以就地合法，那一區豪宅有多少，只要去過大直美麗華一帶的都知道，結果柯文哲居然用一句＂永遠非法下去也不是辦法＂帶過，這有很符合居住正義嗎？

參考資料
廖庭輝／不公的新歷史共業：柯市府大彎北段商業宅「就地合法」爭議
https://opinion.udn.com/opinion/story/12838/3929951
　
5. QE退場、房地合一稅新制上路、美國選舉、台灣選舉，這些都是影響房市的因素，特別是台北市這個全台灣最大的房市市場，當然受到影響最大，真的不用把所有的好康都算在柯文哲身上，有道是＂站在風口上，豬也會飛＂
　
最後，台民黨還是沒有把專家的話聽進去，沒關係，我們再讓他們看一次：

明倫社宅月租4萬惹議，北市府：月收入13萬者適用
https://udn.com/news/story/7323/5043208
　
＂崔媽媽基金會執行長呂秉怡指出，社宅應朝「物美、價平實」方向前進，明倫社宅坪數大又豪華，才會造成高額成本及租金。呂指出，明倫社宅也要求許多專業證照，包含綠建築、智慧建築、無障礙空間、耐震等4大標章，「每個標章代表要花更多資源」。他建議，社宅所用材料、坪數大小及相關規畫都應平實＂

#阿北務實 #阿北可愛

171221美商ERA不動產《飛鷹計畫-Flying Eagle》

【前言】
美商ERA不動產所舉辦的《飛鷹計畫》，是針對新進菜鳥與希望能持續精進學習的老鳥，一起分享彼此的成功心法與失敗案例，藉此教學相長的一個交流會，目前一次一季循環，固定每周四下午4~5點舉行。

只要你加入美商ERA平台，即可享有參與資格，招募菁英說明會於12/27號周三晚上7:00~8:30舉行，報名專線：0986-289-679陳先生。

【學員A】
因為暫時沒有電腦，也對3C產品使用不熟悉，於是我幫忙做了前置作業，針對物件的路名、各大房仲網站比對，整理出10個物件，要A一間間地去開發、拜訪管理員、找屋主。

沒想到，竟然就找到屋主且願意給委託，但因為屋主住蘆洲，且距離捷運站頗遠，A也沒交通工具，於是我又騎車載著A一起去找屋主協助簽委託。

簽完後，我要A分析物件的優點及缺點有哪些？A因為還沒有看到室內，所以只能從外觀、地點來分析……↓

缺點：1.屋齡舊、2.管理員只有日間。
優點：1.有大露台、2.近捷運/學校/公園，生活機能優、3.一層兩戶，單純

聽完之後，我給A的建議是，去簽委託前，應該要盡可能地了解物件本身，這樣在跟屋主對談時才能言之有物；另外關於露台，此物件是二樓，通常低樓層的露台未必一定是優點，因為要小心有墜落物的風險，萬一有人輕生，可能一次讓2戶都成了“案發現場”。

然後，我再要求A，優缺點應該各舉例最起碼至少各5點以上，要充分了解物件本身，面對屋主時才好議價，更要進一步去思考，這個物件該如何包裝、銷售？面對買家時才好拉價。

【學員B】
某位屋主前幾天生日，因為LINE有顯示，於是主動傳訊息祝福屋主生日快樂，雖然屋主已讀不回......不過沒想到，過幾日屋主竟然主動傳訊，要B過去簽契變續約，果然，一個小小貼心的動作，有做，服務的差異性就會被看見。

另外，我也同樣幫B整理了10個物件，要B去開發、拜訪管理員、找屋主，B除了針對我給的資料去找之外，同時還會進一步主動詢問「同棟還有沒有別間在賣？」甚至路過別的房子看到屋主張貼的招租廣告，也都會拍照儲存下來。

而且，因為我有幫B整理好物件，坪數、價格、地址都很明確，她開發起來已經覺得輕鬆許多，之前像無頭蒼蠅一樣一直去591打電話給屋主、房東，不斷被拒絕，都快沒信心了，現在似乎又找回了方向感。

【學員C】
最近體悟出「經營人，而非經營物件」的心得，並舉例他在松山區慶城街守現場，意外攔截到一組客戶，客戶不過是閒聊時談到，她考慮置產文山區木柵動物園附近的房子，C就很熱血地，頂著寒風與小雨騎車去，並告知買家他對那附近的觀察，買家聽完感到非常驚訝！？對C印象深刻、充滿好感。

而我給的建議是： 經營客戶，是銷售型、做買家的房仲，其實對於一位新手而言，比較不建議，因為買家無法用白紙黑字綁住，未必有忠誠度，因為服務的是「人」，於是跟著買家的需求到處跑，導致無法精耕、深入，資料庫也無法累積。而且從松山慶城街騎車到文山區木柵，也相對事倍功半。

因此，我還是建議C，將自己的品牌形象建立起來，鎖定一個專營的區域，精耕、深入、人脈與資料才能有所「累積」。

【學員D】
既上次沒問題之後，本周繼續沒問題。

【我】
《要求，每周一委託》
如果把飛鷹計畫搞得像讀書會，大家不會產生業績，而1月底結束後剛好滿1季，大家的能力沒有顯著提升，其實是我的問題，我放輕鬆等於阻礙了大家成長的機會。因此，從現在起，每個禮拜，請大家開發一般約(以上)進來，不論租or售，請務必做到，我也會以身作則。

《建議，在地精耕》
建議大家不要走「五湖四海」型的房仲，一位房地產界的高手，業績遠遠在我之上的前輩經驗談，唯有「在地精耕」，人脈、資料等資源才有辦法做整合與累積，少了四處奔波，交通、時間都相對省下不少，建議大家挑選你想做的商圈，甚至是自己住家附近就好。

《業務心法：學會讚美，讓客戶對你產生好感》
另外最近從一位房地產的前輩身上學到一個很重要的業務觀，那就是「懂得讚美，讓客戶對你產生好感」，這句話表面上看起來很簡單，道理人人都懂，但該怎麼做？

「先生，你好帥喔！」(噁心)
「先生，請問您是做什麼的？」(干你屁事，感覺被冒犯)

試想：為何那些婆婆媽媽、嬸嬸阿姨，業績往往比台大畢業生來得好？專業當然很重要，但永遠是順位第二。(只是比喻，沒有冒犯婆婆媽媽與台大生的意思，請不要無限上綱扭曲我的意思。)

因為，人，往往會將「好感」與「信任」混淆，一旦產生好感，往往跟著信任。所以，閒談力、親和力非常重要！

「請問您是做老師的嗎？不是喔，哈！猜錯，您看起來好有老師的氣質喔！」這樣的聊天方式，既不冒犯，也能博得客戶的好感，進而卸下防備心。

記住，以後一定要「保有此意識下」跟客戶互動：「我要在不知不覺中，在客戶腦中，植入他對我的好感。」記得，以後在與客戶聊天的過程中，隨時要提醒自己抱持這樣的意識去服務客戶。如此一來，從事業務工作，將會事半功倍。

【顏明輝營運長補充】
關於房仲工作，認同在地精耕的重要性，希望大家都能認養一個商圈，然後深入經營。

對於房屋價值的評估，雖然我們不是估價師，但最起碼有1.實價登錄，同時也可以利用2.「比較法」、3.「成本法」(時間因素)、4.「收益法」(租金投報率回推房價)。

利用以上1種資料佐證及3種評估方式，練習久了，自然就能訓練自己在短時間內概估出來，即時給客戶回應。

以上

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/12/171221era-flying-eagle.html