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【東森財經獨家】
一級貧戶拚出年收20億 直擊全台最大美妝容器廠

#哞哞編：白手起家靠自己真的好厲害
#請分享：一萬元創業的故事

記者：劉芷欣 魏林彥 彰化採訪報導
#容器廠 #貧戶

今天我將會公開我花費了港幣超過一千四百萬的Facebook廣告帳戶數據、跟大家分享我Facebook廣告投放的設定方式、以及跟大家講解比較充足的預算（例如每天一萬塊錢的廣告費）跟每天幾百、幾十元的廣告投放預算，他們之間的決定性差異。

為什麼會拍這支影片？以前在TVB工作時，很老實說我從沒想過會在Facebook跟Instagram的廣告上取得成功，從而轉營為商人。事業轉營的成功給我財務自由，而財務自由呢，讓我可以帶著我的寶貝女兒小VY工作（小VY也很踴躍的在這支影片發表意見）。

當然現在我擁有的幸福並不是輕鬆得來的～在開始創業的時候，我多希望有人教我怎麼創業、怎麼開網店、怎樣把生意規模擴大。但是以前根本沒有太多這類資訊，所以我只能自己動手試…在Trial & Error的路上我也花了不少根本沒必要用的時間跟資金，繞了遠路。所以我就想要分享小的跟大的廣告帳號應該怎樣規劃，希望能盡量幫忙更多不同的商家去改良廣告成效，不要把時間跟資源錯配在沒有效益的設定裡面。

這次的影片我也徇眾要求，使用了華語來做分享，加上中文跟英文的字幕，希望能幫得到馬來西亞跟新加坡的朋友，也希望大家能喜歡我這次的分享。

P.S. 很感謝大家對我親自創辦的電商學院VY Academy的熱烈支持。你們對於課程的評價我通通都收到了～我把評語都張貼了在VY Academy官網裡面喔！

實用連結：
VY Academy線上電商學院：https://vyacademy.online/
我正在用的網店平台，Shopify—中文／英文版本14天免費試用連結：https://bit.ly/3qVupQH/
一直幫我改良網店功能跟設計等等的IT公司：https://wilkinson-estore.com/

影片時間分段：
00:00 引言
00:59 為什麼要公開我的廣告帳戶數據？
01:44 我的廣告帳戶數據一覽（包括廣告費用、ROAS廣告回報率）
03:43網店生意瓶頸跟銷售漏斗有什麼關係？
05:19 90%商家在投放廣告時會碰到的盲點
07:34 做出極高ROAS，令生意有爆炸性增長的原理
08:46 銷售漏斗能降低Facebook/ Instagram廣告價格的原因是什麼？
10:20 為什麼銷售漏斗可以降低Apple iOS 14的私隱設定更新所帶來的影響？

「2021福袋開箱」OK超商 2021好運犇發福袋100元，零食和飲料總價值為 300 元，我想要抽蝦皮一萬元、Switch Lite 遊戲主機！
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#福袋開箱 #OK超商 #2021好運犇發福袋
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可惡阿~~我的711福袋要2/2和2/10才到貨！只好先發OK的福袋囉！
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艾蛙先說評語：
1.誠實福袋，至少不像7-11那麼難買
2.零食飲料很超值
3.大獎很實際蝦皮一萬元和Switch Lite 遊戲主機
4.外包裝相當普通
5.刮刮樂值得嘉許~~有一點點驚喜感
6.滋露草莓夾心巧克力~好懷念啊！
7.拿到指定商品折價券~~傷心啊！
8.好吧~~買福袋就是買一個渺小期待~~祝大家中大獎喔^^
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OK超商 2021好運犇發福袋
OK超商福袋算是今年 CP 值最高的一款，內容物零食和飲料總價值為 300 元，另還包含一張刮刮卡，最大獎項為「亞帝芬奇－星之軌跡0.5克拉方形鑽項鍊」，還能抽蝦皮一萬元、Switch Lite 遊戲主機、AirPods Pro 等多款好禮，限量10萬個，活動總價值超過300萬元。
開賣時間：2021年1月13日起至2021年2月26日
福袋價格：OK超商好運犇發福袋 100元
數量：10萬個
福袋內容：OK福袋採用6種組合，共有5款商品，每份也都會附贈一張刮刮卡；至於發財卡可採隨機分配，共有800多種隨機組組合。
超值獎項
特別獎 – 亞帝芬奇星之軌跡方形鑽項鍊」(市值15萬)
頭獎 – 蝦皮購物1萬元購物金
二獎 – THOMSON第三代掃地機器人TM-SAV22DS
三獎 – Apple AirPods Pro
四獎 – Nitendo Switch Lite
五獎 – OK 禮券3000元
六獎 – OK 禮券1000元
七獎 – OK泰迪熊1組
八獎 – OK points 3000點
九獎 – 指定商品折價券


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【新竹美食旅遊+延伸閱讀】

Bingo 賓果廚房，濃湯，飲品，冰淇淋，甜湯，餅乾無限暢飲
https://youtu.be/uHblB22h50k​

【2020新竹寶山鄉】秘境之旅！
https://youtu.be/TT1EHN2TNBo​

帝王食補，胡椒豬肚雞口味清爽
https://youtu.be/cZaUte_UO-U​

黑糖飄香遊新城，甘蔗職人體驗好好玩！
https://youtu.be/9tm9DKfNQ8Y​

日本進口鮪魚蔥花丼甘鮮滑腴，油嫩爽口！
https://youtu.be/E4YpsGWkwLQ​

肥滋滋鯛魚燒！一隻25元
https://youtu.be/dAMxqQi1tNk​

傳承三代的純樸家鄉味，雅珍號ㄍㄜㄍㄜ羹
https://youtu.be/vsTefYqVxYs​

北門炸粿，百年老店！
https://youtu.be/I2V2BBxxwEM​

涼冰菓店，五十年代古早冰棒！
https://youtu.be/El4Uj1poHXQ​

甘木赤水咖啡館，真正的手做蛋糕只有親嚐才知道
https://youtu.be/fy7bOEHrQGE​

無名雞蛋糕，一個六元
https://youtu.be/ZqbJgND-_Os​

到日式老屋「湖畔生活」的豊賀伴手，快樂吃梅花冰
https://youtu.be/pjKjesa6jPk​

美美早餐點心館，脆脆的香酥餅皮配上雙蛋
https://youtu.be/_7Uwd5lm_cg​

熊寶廚房健康滷味，家傳私房菜
https://youtu.be/gxl0nDYz4Sw​

竹北鄧記牛肉餡餅！爆漿牛肉餡餅
https://youtu.be/c30gi9EBQfM​

新竹旅遊Vlog X來新竹市採荔枝
https://youtu.be/jjSTs0jOlMg​

金陵包子，鮮肉包就是要配青辣椒
https://youtu.be/Ynv9rgh1J0A​

竹北音樂酒吧推薦！Soul bar DJ現場演奏
https://youtu.be/QKXPsolWYOw​

料多味美的禾日香魯肉飯專門店
https://youtu.be/_fgCv-EiKWY​

草本茶 竹北勝利店，開幕慶！
https://youtu.be/rLMBXPVwX4Y​

吳家紅茶冰-中正店，歡慶開幕
https://youtu.be/pCYk25OgpMI​

【新竹湖口老街美食推薦】小窩口窯烤Pizza
https://youtu.be/n0C_5Ff20Mc​

【新竹美食週記】湖口老街-邱媽媽客家美食
https://youtu.be/LEEHvLdXICw​

鄭家祖傳特製雞蛋糕！民國57年創立
https://youtu.be/L0Nre8kjbR0​

東門旺角！母親節大餐推薦
https://youtu.be/ufGGvDWSlq0​

【新竹假日花市】香Q可口的白玉米只要10元！
https://youtu.be/9NZ6y3H1bmk​

肆爺炒泡麵！三杯雞炒泡麵創新又美味！
https://youtu.be/xIYNnhQRs4M​

烤桶柑橘子！阿嬤的古老智慧
https://www.youtube.com/watch?v=_uK3J​...

【竹北人的後花園】厚食聚落
https://youtu.be/Q_8qVxIX3Ag​

老漁港新海鮮美式餐廳，十全十美水桶海鮮
https://www.youtube.com/watch?v=yZdqH​...

TWINS廚房義式料理，物超所值的義大利麵
https://www.youtube.com/watch?v=aArES​...

涼太乾拉麵 あぶラーメン涼太！火焰跳動X炙燒叉燒
https://www.youtube.com/watch?v=lTWNV​...

ㄤ咕麵，新竹關西人氣老店
https://www.youtube.com/watch?v=hzAFR​...

燒番麥！一級棒碳烤玉米
https://www.youtube.com/watch?v=k1TKl​...

太空總薯，現烤現做起司馬鈴薯香濃可口
https://www.youtube.com/watch?v=yVjTr​...

米咕家的日式飯糰好吃又健康啊！
https://www.youtube.com/watch?v=VuSlG​...

璽子牛肉麵，斤餅專賣店！斤餅很好吃阿！
https://www.youtube.com/watch?v=QjPwU​...

竹蓮市場上好佳筒仔米糕，手工現切的肉燥飯
https://www.youtube.com/watch?v=vv4Wm​...


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【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜