連載文章 21—2020/08/30
《平民投資王》網路版---劉鳳和 著 無版權—可大大分享

賺時間比賺金錢更不得了

有了和侯總投資買房子的經驗之後，我也慢慢開始研究投資房地產。對於房地產我一直有興趣，畢竟保險已經幫我賺到維持生活的基本開銷，更重要的是，還幫我賺到比別人更多的時間。我把那些賺到的時間，拿來看更多的房子，再一棟一棟慢慢出手。我真真要跟各位分享，我覺得賺到時間比賺到金錢有用太多了。

恰巧，那個時間侯總考慮另外再開一家外勞仲介公司。當時我們花了很多時間在永和找店面，最後看中一間一樓的店面，不但人潮、錢潮都具備，交通也方便，那是我第一次承租一樓的房子。在幫侯先生經營店面時，我發現自己非常喜歡住一樓，因為那樣比較容易跟左右鄰居互動。於是，打從那一刻起，我開始起了念頭，希望在永和買一間一樓的房子自己住。

在永和找了半年，沒有找到合適的地點，突然有天在網路上隨機搜尋，剛好看到一戶一樓的店面要賣，一樓加二樓共三十坪，地點就在永和中正橋附近，總價只要一千六百八十萬！光看這個價錢就很心動。第二天我趕緊打給賣主，告訴他我很有誠意要買這間房子，給他一天時間開價，價錢可以我就買。結果才到下午，賣主就回覆我：「劉先生，一千四百六十萬買不買？」對方因為急著要把房子脫手，所以才願意短短時間降這麼多價錢。理想的房子，理想的價錢，我劉鳳和差一步就要擁有自己的店面了！

當時狀況突然，我一時之間湊不到錢，所以請了侯總幫忙。我告訴他，只要我把手上的一些東西處理掉之後，馬上還錢。侯總一口答應，於是隔天我馬上給對方答案當下成交。現在想起來，我都還很興奮，因為我太嚮往有這樣一間一樓的店面了。雖然公寓樓上的房子安全、私密，相較一樓比較沒有隱私，但一樓可以做生意，而且有錢還不一定買得到。

付完頭期款之後，我先是趕緊把錢湊了還給侯總，剩下一千萬的貸款，剛好在今年我把信義區的房子賣掉之後，統統還清了。這個一樓跟二樓的店面，終於在完全沒有貸款的狀況之下，真正屬於我了。

買房子除了需要財富，事實上也需要時間。想買到一間真正合自己意的房子，需要花很多時間搜尋、挑選。上班族平常上班忙碌，下了班要不筋疲力竭，要不就得兼另外一份差。我從事保險，工作時間很彈性，額外的時間可以幫忙朋友經營事業，又能夠利用空間到處看房，邊走邊找。就是因為有機會善用時間，房地產也開始為我創造財富。

海砂屋翻身變成黃金屋

「一朝被蛇跤，十年怕草繩」，自從鳳山十結義事件讓我蹲了一回看守所之後，我這輩子決計除了房地產以外，不再碰任何投資。前兩次的買房經驗，和後來陸陸續續遇到的事件，更讓我理出一套獨門心法，堪稱是我的「平民房地產投資學」。

我媽媽二十五年前也在永和買了一間房子，三年前她想要把這棟房子賣掉，但是在買賣的過程當中，卻遇到了一些前所未見的問題，我剛好在這裡提出，做為我對房地產投資的故事例證。

我們遇上的第一位買家非常內行，他們第一時間就要求進行住屋檢測，這棟近三十年屋齡的中古屋，被檢測出氯離子超出標準值一些，檢測結果被判定為「海砂屋」註。

海砂屋為鋼筋混擬土結構的氯離子含量超過0.3公斤/每一立方公尺的房屋，
平時用肉眼難以觀察，嚴重時會發生樑柱、屋頂天花板混擬土剝落或鋼筋外露的
情況。

其實我們從天花板常會落下的小水泥片，心裡大概已經有了個底，只是萬萬沒想到我母親辛苦了大半輩子，卻只換來一間中古的海砂屋，現在想實都賣不掉，全家陷入愁雲慘霧。但當時，我腦中只有一個想法：危機一定就會是轉機。我們家是海砂屋，同一棟的每戶樓層都一定也是海砂屋。在這個情形下，房子毀壞剝落的情況只會一年比一年嚴重。再過二十年，當每家每戶的房子都爛到賣也賣不出去的時候，只有一個結果會發生－改建。

既然天底下沒人不怕海砂屋，屆時所有住戶同意改建的意願就會提高，當住戶數達到同意標準，只要再找到一個好建商，豈不是能用「都市更新」的方式，用更好的建材，換到全新的房子？我媽聽我說的似乎挺有道理，只好暫時收起憂慮。果真一年後，新聞開始報導這棟海砂屋的消息，所有業者都不敢碰這塊燙手山芋，想當然，住戶要求改建的聲浪也就愈來愈高了。

在這同時，我又有了另外一個想法：我們這棟樓大約有一百戶，當中一定有些不願等待都更的住戶，會在這時候更加迫切想要脫手，我不趁這個時候逢低買進，還要等

我的人生因為觀念轉了個大彎，從此走上不一樣的道路， 與《平民保險玉》的海報合影。

到什麼時候？ 我當時就真的去探聽有沒有人要賣，一問之下，果然就有幾位想要賣，三十八坪的房子，最低開到一坪十五萬賣出，我當機立斷覺得可以買！現在永和的新建屋，一坪至少要六、七十萬，雖然現在房子沒有要馬上重蓋，但等個五年、八年之後，投資報酬率就翻一倍，太太太划得來了。於是我又向侯先生借了一筆頭期款三百多萬，買下另一戶大概總價一千萬的房子﹔接下來，再把房子順利租出去，利用收回的租金繳交七百萬的貸款，每個月負擔的金額少了很多。當然，我們也明白告訴住戶，這間房子是海砂屋，如果他願意，我可以用比較低的價格出租。

上蒼真是很厚愛我，果真，被我等到了！一O 一年十一月份，經過無數次和住戶協調的結果，所有住戶蓋章同意改建﹔接下來就是要等待建商、營造商和政府的協商，但至少，我們已經邁出了第一步。-----------

200112蘋果 看懂合約書 避開買屋、裝修合約陷阱
新聞網址→https://tw.appledaily.com/property/20200112/NYS7TLFBCFUWDBO6NYQMXE5D6A/

不論買賣房產、裝修房子，都需簽訂合約書，不過裏頭的白紙黑字，你真的都看懂了嗎? DQPA住宅消保會與新北市政府法制局，日前共同舉辦「預防裝修糾紛教育宣導」座談會，教你看懂合約書，並揭露許多不為人知的「買屋&裝修」合約陷阱。

唐家儀／台北報導......↓

住宅消保會創會理事長吳翃毅表示，買賣房產動輒上百萬，為保障交易安全，多會要求作履約保證，不過部分仲介公司會指定使用他們配合的建經公司，但吳翃毅說，其實民眾可以拒絕，主張選擇銀行系統的價金信託，便宜又安全，因為建經公司還是會經過銀行，有一點「多了一道手續，又被多扒了一層總價萬分之六的手續費」，以一間2000萬的房子為例，作履約保證要1萬2千元，買、賣雙方各自付6千元。

另外吳翃毅說，買房的屋況說明書，會註記該物件是否為凶宅，然而寫的卻是「產權持有期間」，代表若現任屋主持有期間沒發生過非自然死亡案件，不代表前任、前前任屋主沒有，因此建議民眾仍需多向左鄰右舍、鄰里長打聽，或上台灣凶宅網查詢。

除了凶宅，民眾最怕買到海砂屋，卻可能之前不曾檢測，故屋主勾選「非海砂屋」，然而氯離子的含量標準訂立為每立方公尺不得超過0.3公斤，只要超標就是海砂屋，吳翃毅建議，除了檢查牆壁有無粉狀、塊狀脫落、鋼筋外露情況，最明確的做法，還是請來國家認證的檢驗廠商進行檢測，尤其是無電梯的老公寓，卻又裝潢好的房子。

座談會講師之一，美商ERA不動產資深經理陳泰源補充，在總價不變的情況下，有些仲介會自己調配車位、房子之間的價格比例，調高車位價格，讓消費者誤以為買到房子單坪較划算的價格，假設房子15坪，總價1000萬元，屋主開價房子750萬、車位250萬，則房子單價50萬元； 但總價不變的情況下，仲介設定房子700萬、車位300萬，則房子單價變為46.6萬，少了3.3萬元。

陳泰源說明，車位有一區間行情，越底層價格越低，而夾在中間、沒那麼好停的車位價格也低，民眾可據實價登錄多加推敲、殺價，或要求仲介提供屋主委託書，上面有紀載屋主房屋、車位的個別開價。

至於裝修合約，則應註明清楚簽約、開工、完工日期，否則恐被工班延期延到天荒地老；若在合約中發現，對方要求簽訂「保密條款」，如不能揭露合約內容，吳翃毅說「這100%都是有問題的，因為裝修並無所謂競業條款，或需要保密的事物」，若看到此合約內容，建議直接換下一家公司; 而付款的匯款對象，直接匯給簽約的承攬人，而非該公司的其他人。

若想有效避免裝修糾紛，最好事先申請「住保信託」，透過公正第三方保障機制，確保業者專心施工履約，確保品質，指導消費者了解合約、工程進度並簡化信託過程的事項，設計師也可專心施工、不怕屋主拖欠款項; 簽訂契約時，可參照內政部營建署公布的契約書範本，或至住宅消保會下載具住保信託的合約書。

此公益座談會為3個月一期課程，每月1場次，循序漸進教你看懂合約書、設計圖、估價單、並搞清楚驗收、保固上的各種小眉角，下次演講時間為2/15、3/14有興趣的民眾，都可上住宅消保會 粉絲專頁報名 。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/01/200112.html

中國船到台灣偷海砂，疑高價賣給香港起三跑！

【中國船到台灣偷海砂 疑高價賣給香港建三跑】
　
近日（1月7日）台灣桃園縣議員楊家俍於社交媒體爆料，指收到檢舉，由於香港機場三跑工程，需要大量海砂作填海工程，主要的供應來源福建九洲之星集團每月固定派船到台灣偷抽海砂，再高價賣給香港。楊家俍表示將把資料交給海巡署等相關單位進行調查，以遏止破懷台灣生態環境的行為。
　
楊家俍指，接到檢舉稱有關中國集團每月固定有六艘船，每艘約5至7.5萬噸，來往台灣及香港，以供應香港機場第三跑道填海所需的海砂。
　
根據中國福建九州之星集團的官網資料顯示，該公司近年承接的工程，包括中交南海島礁建設、港珠澳大橋澳門口岸管理區市政工程、三亞新機場填海造島、福州台商投資區PPP專案建設、香港機場第三跑道填海造地建設等。
　
據澎湖砂石業者分析，機場三跑工程在2016年動工，從2017年開始中國福建九洲之星一直是最大的海砂供應商，海砂價格每立方200元港幣，如果每個月固定6艘船，每艘約7.5萬噸的船，共8到12個航次，創造的經濟利益可高達23億港幣。
　
近年中國海砂價格高漲，中國抽砂船冒著被捕風險，越界到台灣抽取海砂回去賣的事件並非第一次。早前台灣海巡署曾查獲中國抽砂船於澎湖及馬祖盜採海砂，其後作出起訴並把船隻拍賣。