【#買房on_the_way】03 ​
▍三大原則助你第一次買房就上手 (上) ​ ▍​
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與舊公寓告別後，我們將目光轉向了安全相對有保障的5-15年內中古屋。​
這次，我們挑選的重點又回到了最重要的要素 - 地點， location、location、location。​
為什麼買房首重地點，因為地點決定了來去各地所需耗費的交通時間、居住的便利性、生活的舒適度，當然也包括了房子的保值程度等。​
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經過研究，懶媽歸納出三大買到絕品中古屋的前提：​
❶ 鎖定標的 (社區、棟別、樓層)​
❷ 備妥資金​
❸ 與房仲打好關係​
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▌房子是獨一無二的存在。​
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有人曾說，房子是獨一無二的存在，因為每間房子的位置（座向、景觀、樓層）全都不同。​
就算是同個社區的房子，樓層與座向不同，採光便不盡相同，望出去的景觀也不一樣，每一個樓層，也各自有其不同的優缺。​
若仔細在買房網站流連，你會發現，長期掛在上面的房子，大多有些令人難以忍受的缺點，而真正的絕品中古屋，大多在PO上買房網前，就已經被買走了。​
懶媽跟腦爸之前曾看上某間建商的中古屋，請房仲代為留意，後來房仲通知我們有釋出，但那房子在我們被通知可以看房的隔天，就被下訂，只能飲恨。​
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▌鎖定標的5原則​
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因此，若想加速看房的流程，不想一年花上無數時間走遍百來間房子，卻還是找不到符合條件的房子，除了先設好預算外，可以利用以下方式鎖定標的：​
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① 鎖定 #區域：​
是否鄰近學區、捷運，生活機能是否便利、週邊是否有險惡設施（變電所、加油站、瓦斯槽，近高架道路橋樑、停車塔、焚化爐、殯儀館等）​
險惡設施附近的房價通常比較便宜，但這也表示未來若想脫手，也會面臨一定的難度。便宜買，也只能便宜賣。​
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② 鎖定 #建商：​
名號響噹噹的建商，不一定是好建商，有可能只是廣告很多、建案很多，卻不一定代表建案品質值得信任。目前網路資訊多，各地區建商不盡相同，可以多多爬文找資料，評估正反面的評價，再決定是網軍洗版，或是實際住戶反饋。​
建商為什麼重要？因為這決定了日後住得舒服與否？還有建案的結構安全及水電配備等。​
日前連日大雨，在靠北建商2.0社團內，就出現不少家中或大樓內出現瀑布的自然景觀分享照。​
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③ 鎖定 #社區：​
不同的建案、社區，房型不盡相同，有些社區/建案專攻大坪數，有些專攻中年換屋族（小屋換大屋），有些專攻小資族低總價需求。可以依預算來衡量應該挑選怎樣的社區或建案。​
依懶媽跟腦爸的觀察，有些社區通常會是投資客的愛屋，住戶多是租客，這時就得仔細考量同社區住戶的整體素質。​
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④ 鎖定 #棟別：​
同社區但棟別不同，條件就不一樣。有些棟與其它社區社區大樓的棟距太近，有些因為座向問題，會有冬冷夏熱的狀況，有些則是採光被遮蔽。挑選棟別前，最好先去社區週邊走走，觀察附近環境、與其它大樓之間的棟距，還有陽光照射的位置，研究一下未來社區旁空地的規劃等。因為，建案旁邊現在沒有大樓，不代表未來旁邊不會蓋其它建案。​
懶媽就曾看過一間格局、地理位置極佳的建案，卻因為旁邊臨棟蓋了其它更高樓層的大樓，而一直銷售不掉。​
看房時，房仲可能會跟你說，反正回家也天黑準備睡覺了，週末又不在家，採光不好靠燈光就可以解決。​
但...若是再次封城，你會想要在這樣不見天日的空間待上多久呢？​
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⑤ 鎖定 #格局：​
格局可以分為每層格局與單戶格局。​
像是一層幾戶，電梯與戶數比等。有些低總價捷運宅，單層戶數可能高達6-10戶以上，卻只配2部電梯，若是平常出門、回家時間是熱門時段，等電梯若要等上十分鐘可能會讓你抓狂。​
單戶格局的部份，則需先設想自己對採光、通風的要求度，衛浴是否開窗、是否有西曬狀況等。這樣在買房網看屋況及格局圖時，便能先進行初步篩選。​
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在mobile01上看到有人說，想買房的人，一定要先設定好自己的預算跟條件，因為要找到百分百符合一切條件的房子，基本上機率跟中樂透一樣低，若看到九成條件符合的房子，下斡旋就對了（但不一定買得到，買到可能上輩子有燒好香），八成條件符合的房子必定也是多數人想買的物件，如果喜歡就下斡旋吧，七成條件符合的房子，基本上就可以認真考量一下，不符需求的部份自己能否接受。​
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但鎖定標的只是買到好房的第一步，有興趣的朋友歡迎繼續追蹤相關系列文章。​
若希望懶媽分享更多挑選要點，歡迎留言或私訊我。​
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懶媽整理了一份❰鎖定標的5原則checklist❱，想索取checklist的朋友，歡迎在本文底下留言，懶媽就會將checklist寄給你唷。​
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房子在裝修的時候，發生一件怪事，就是我的水錶，在別人家裡。

我買的是老公寓，大概三十多年，我的能力也只能負擔得起這樣的房子，畢竟自己是從負到正，比零到有還難上一點。那時候還才養兩隻狗，每個月自己的薪水，要水電、伙食、給兩隻動不動就生病的狗看病、偶爾看看媽媽或是阿嬤缺一點什麼，就來幫忙買。所以房子我預算就是便宜而已。沒有什麼特別要求，裝潢、地點、學區、增值，完全不在考量內。

曾經我也很排斥買房。現在房價那麼高，誰買誰盤子嗎？工作一年一簽，要是工作沒了房貸怎麼辦？房貸要綁三十年，要是我活不過三十年，我頭期不是很虧？頭期那麼多錢，要是留下來，我的生活會不會過的更爽？要是以後房子大家都賣不出去，房價崩盤，我現在買不是傻子嗎？不買房，以後我老了怎麼辦？我媽怎麼辦？狗狗怎麼辦？

一堆疑問在腦中，我到底要不要賭這人生中的最大把？直到有天我媽跟我說。

「我這輩子都在努力賺錢，都花在你們跟你爸身上了，誰知道快要老了都沒地方住，想想，這輩子也挺可悲的。」

或許是情緒勒索，或許是逼我做決定。但是我是媽寶，不到兩週，我就買下去了。

我想給媽媽一個老了可以待下去的一個窩，而且價錢又不能太高。價格是不是在最低點我不是很知道，但是這間真的是我負擔得起，我就買下來了。

當我興高采烈要開始住的時候，發現一些之前沒想過的問題。搬進來沒幾天，我發現我水好像太小，上網查了一下，歐，原來是加壓馬達。於是我上頂樓看一看我家的水錶，赫然發現，我家的水錶，在別人的屋子裡面。

我們那棟一共四樓，但是五樓有兩戶，都是頂樓加蓋。然後有趣的是，我們五樓的用戶，是四樓的屋主，他自己住五樓的加蓋，把四樓的屋子租給別人。而她加蓋的太誇張，把大家的水錶都蓋在他房子裡面。有些老住戶知道這件事，有提前移了水錶，而我這間，剛好屋主空了好幾年，所以當年沒移水錶。

我上去跟五樓住戶溝通時，發現他滿臉不耐煩，說我的水錶現在是他們家的一部分，裝加壓馬達會吵到他們。我說沒關係，那讓我檢查一下水錶，我加壓馬達裝在我家外面，到時候麻煩幫我關個水一下。但是他還是透露著不耐煩，好像是我打擾到他正常的生活了。

我很難過，也覺得自己很白癡。所有的積蓄都下去，還要面對這種鳥事。曾經我跟同事們還有外面的一些葬儀社老闆聊過，他們都給我屬於他們的建議。

「你知道以前裝土葬的大骨灰罐用完之後，都丟在哪裡嗎？」

「我那邊有刻錯名字的罐子，本來要丟掉的，你要不要拿去放他門口」

「我這邊有批紙錢跟金童玉女品質不太好，適合去撒在別人家！」

「要不要我出一趟車，假裝別人報錯地址，去按他們家的電鈴⋯⋯⋯」

雖然想也知道不可能那麼做，但是還是覺得很暖心，至少，我有那麼多朋友，在幫我擔心這件事情。而用殯葬業這樣的身分去嚇唬人，真的不妥！

所以我決定，我在某天下班的時候，要再去拜訪他！

我要讓他知道，我是一個做工的！每天流著汗，全身髒兮兮的，用盡我賺的每一分錢，來買這個房子。我不是富二代，沒有家裡的贊助，我是白手起來的合法購買一個安身之處，這樣讓我裝一個加壓馬達的請求，或是幫我關個水，我在我家外面裝，過分嗎？

回家的時候，我買了個禮盒，我不拿公司貨水果，我也不買會嚇人的乖乖桶。我正正經經的買了一盒餅乾。在他家門口等他回家。

終於，他回來看見了我。全身髒兮兮，帶著誠懇的眼神，還有一個禮盒，來跟他拜託。我拿禮盒給他的時候，還故意露出手上剛被燙傷的水泡，來跟他說，我真的是很努力的工作。

或許，我這樣行為感動了他。他客客氣氣找我進去屋內，堅持不收我的禮！並且跟我說，裝在他家真的不妥，但是他可以幫我關水，讓我裝在我家外面！

我真的真的很感動！台灣，真的充滿著好人！這個房東居然有自己房子不住，反而發揮大愛，自己住不用錢的違建，把房子租給陌生人。一聽就知道，他有著一個善良的心！他懂我的！他懂我這個底層的感受，很謝謝他打開違建，讓我可以有足夠的水壓生活，我的誠心，感動了他！

回到家裡，我想想那些葬儀同事說的話，不禁笑一笑。人，不要整天只想嚇人，有時候誠心比恐嚇，更加有用，幹嘛要特地強調自己是成天與死人為伍？應該拿出更大的誠意才對。

於是我脫下制服，享受著最後一次沒有足夠水壓的澡！

「明天！明天我就有大力的水可以用了！」

洗完澡後，我吃著蛋捲。

疑？我剛剛有穿制服上去嗎？

我已經忘記了

那天做夢，我說著白天不敢說的夢話

「那麼累搬罐子幹嘛？我穿制服就好呀！」

為了學區住在殯儀館附近你會很care嗎？
#嫌惡設施 #買房 #學區

200627中天 墓園店鋪進駐 房仲估附近房價恐掉1成
影片網址→https://youtu.be/DjCWWxsN30k

記者/邵鈺敏： 「住在大安森林公園旁邊可以說是入主台北市蛋黃區中的最精華地段，現在龍門里這邊的房價，實價登錄一查像是新豪宅一坪大概130萬～150萬，舊社區大樓還有公寓大概也要80萬～100萬左右。不過現在像我後方有墓園經銷業者的進駐，可能也會影響到房價。」

記者/邵鈺敏、陳建安 採訪報導……↓

房仲業者/陳泰源 表示：「等於就是大安森林公園景觀第一排，今天就算那棟是舊舊的不算豪宅，可是因為它這個景觀的無價，也都比裡面的新房子的房價還要來得貴，這也是為什麼附近住戶他們都會很在意說他們一樓的店面是什麼樣行業類別的人進駐。房價可能會有大概是1成左右的影響。」

知名房仲陳泰源分析，墓園經銷店鋪雖然是民眾最不想要的鄰居，不過對房價的衝擊不像殯儀館那麼大。

記者/邵鈺敏： 「台北市立第一殯儀館附近一樓的店面大部分都是殯葬相關業者，不過二、三樓以上很多都是住家，只是這邊的房價很難起得來，像現在大概也都只有4字頭。」

房仲業者/陳泰源 表示：「第一殯儀館，你會發現說，它這邊正後面，每坪房價均價才49萬元，旁邊才41萬。」

實價登錄網站顯示，緊鄰台北市立第一殯儀館第一排，一坪40～50萬，距離殯儀館第二排之後就有機會拉高到50～70萬元，對比同樣是第一排的行情，最靠近一賓的房價每坪50萬內，但大安區和平東路二段上面的墓園經銷商店鋪，附近新大樓平均100萬～150萬一坪，差距百萬之多。

房仲業者/陳泰源 表示：「如果說你的預算有限，但是你又希望說可以住在台北市區，你又百無禁忌的話，你挑選這樣的一個房子，其實你就可以買到相對好的地點。」

有人在意、有人無所謂，但殯葬相關行業的確是房價殺手。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/06/200627-1.html

190703三立iNEWS 北市林森北路豪宅 轉手10戶全部賠售
影片網址→https://youtu.be/covTbA5QPpY

坐落在林森北路大坪數現代感豪宅，屋齡6年外觀氣派，但持有屋主卻有連續10戶賠售出場。

記者/戴慈慧 採訪報導……↓

實價登錄資料最近一筆19樓一戶以6200萬成交對比入手價6689萬整整賠了489萬，另外還有9戶通通都是認賠出場，而其中最慘的個案是以5558萬購入，4年後5000萬賣出，賠售558萬。

房仲業者 陳泰源 表示：「以林森北路的話因為大家都知道那裏是一個比較聲色場所、八大行業聚集的地方，那林森北路這個門牌大家也不是那麼喜歡，這個一定會影響到房價。」

專家分析附近的特種行業、會館、KTV林立，環境相對複雜，讓路段的單價比同區還來得低，門牌印象跟周邊的嫌惡設施對房子轉手的影響相當大。

房仲業者 陳泰源 表示：「脫手性會比較低，尤其是在賣房子，一般三個月、了不起半年就可以賣得掉，但是對於有明顯缺陷或者是有嫌惡設施的房子，它的銷售期通常至少要1年以上。」

這一間位在萬華的豪宅正對面緊鄰高架橋，在風水上形成攔腰煞，起初每坪破百萬，而4年之後單坪的價格掉到4字頭等於是直接打了4折，像是公共設施、公廟或是聲色場所、殯葬業等等，除了影響價格，脫手期也會拉長，買屋前妥善比對免得意外進了房市套牢區，花大錢買的豪宅成了好難脫手的牢宅。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/07/190703inews-10.html

180717台視 殯葬特區潛規則多 疑喬地談不攏爆槍擊
影片網址→https://youtu.be/AUXNxNH-o00

第二殯儀館，在大半夜傳出槍響，地方人士傳言不斷，更有民眾跟平面媒體爆料，說是跟土地糾紛逃不了干係。

記者 吳張鴻、林佳融、吳筱凡、王超群 採訪報導……↓

緊鄰土地的店家，都知道這起土地買賣，但回答都很保守，其實這塊二殯旁邊緊鄰山坡的福地，坪數破百坪，市價要破億元，傳聞在地角頭喊價破十億，兩家知名殯葬業者以及兩個在地幫派堂口，搶喊高價搶進，結果失敗。

據傳就是因為自己私下約出來要自己喬，結果越喬火氣越大，直接開槍、亮刀、砸車。

房仲更透露這塊位在北市大安區辛亥路的土地，實價登錄價格雖然沒有透明揭露，但地方上喊價直接從億元起跳，目前就以萬善堂一家先以9億元搶進，發展紀念會館，巷口就有管制，戒備森嚴。

房仲業者 陳泰源 表示：「殯葬特區納附近，在過去的實價登錄其實也很難去看得出它每一筆單筆的以及平均的房價是多少？那邊其實算蠻封閉性的區塊，一般我們外圍仲介其實也很難打進去。」

住商企研室經理 徐佳馨：「位置距離殯儀館的距離其實蠻近的，所以其實在開發價值上面來說的話，可能只有針對特殊人士。」

兩名不同房仲業者不約而同點出，殯葬特別區多半有自己的生態和潛規則，房仲業者也很難進入其中，但不排除就是土地價格談不攏，不過確切衝突導火線還是有待警方帶回所有涉案人逐一問訊，才能釐清。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.com/2018/07/180717.html