ทำไมต้องลงทุนอสังหาฯ ทิศทางในอนาคตเป็นอย่างไร?

ถือว่าเป็นโอกาสดี เมื่อผมได้ขึ้นงาน Asian Virtual Property Expo ซึ่งเป็นงาน Expo ระดับ Asian ที่จัดโดย PropertyGuru เป็นเว็บไซต์ platform อสังหาฯระดับนานาชาติ ซึ่งมี speaker มากมายทั้ง CEO Property ระดับเอเชีย, สิงคโปร์ , มาเลเซีย และ เมืองไทยก็จะมีคุณเผ่า Jitta และพี่ณัฐวุฒิจาก Kbank ด้วยนะครับ และ ส่วนตัวผมจะบรรยายในหัวข้อ ทิศทางในอนาคตจะเป็นอย่างไร มาดูเลยกันครับ

ทำไม อสังหาริมทรัพย์ ถึงสำคัญ?

เริ่มต้นสิ่งที่คุณควรรู้มี 4 อย่าง คือ 1. ธุรกิจ 2.หุ้น 3.อสังหาฯ และอีกเรื่องที่คนทั่วไปไม่รู้ คือ เรื่องของ Banking สำหรับคนที่ทำธุรกิจนั้น อสังหาฯเป็นส่วนหนึ่งที่เติมเต็ม เพราะการทำธุรกิจนั้นต้องใช้วงเงิน การที่คุณจะกู้เงินจาก Bank ก็ต้องเอาหลักทรัพย์ไปจำนอง Bank เพื่อค้ำประกัน

ดังนั้นถ้าคุณมีธุรกิจ มีอสังหาฯ มีความรู้เรื่อง Bank ก็จะทวีคูณขึ้นไป เพราะถ้ามองย้อนกลับไปที่ดินราคาสูงขึ้น หมายความว่า หลักทรัพย์ในการค้ำประกันของคุณก็เพิ่มขึ้น และสามารถกู้ Bankได้เพิ่มขึ้น เหมือนว่าคุณได้ลงทุนอสังหาฯ ได้เงินจาก Bank และราคาของที่ดินเพิ่มขึ้นด้วย จะดีแค่ไหนที่คุณได้เรียนรู้เรื่องอสังหาฯ

และอสังหาฯเป็นเกมส์ของคนรวยที่เขาใช้เล่นกัน นักลงทุนใหญ่ๆไม่มีใครที่ไม่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพราะทุกคนใช้เงินกู้จาก Bank ผมกำลังจะชี้ให้เห็นว่า อสังหาฯนั้นเป็นเรื่องจำเป็น

ทิศทางในอนาคตเป็นอย่างไร?

ซึ่งภาพรวมของอสังหาฯนั้น ไม่มีอะไรอยู่ตลอดไป หลายคนคิดว่า อสังหาฯซื้อไปเถอะอย่างไรก็ราคาขึ้น ซึ่งก็จริง อย่างเช่น แต่ก่อนย่านสาทรไร่ละหนึ่งหมื่น แต่เดี๋ยวนี้ตารางวาละเป็นล้าน แต่ที่สำคัญคือ “ไม่มีอะไรอยู่ตลอดไป”

ถ้าย้อนมองดูอดีต ทำเลที่พรีเมี่ยมในยุคอยุธยานั้น ก็คงไม่พ้นริมแม่น้ำ แต่สมัยนี้อยุธยาก็ไม่ได้เจริญมากนัก ถ้าคุณบอกว่าอสังหาฯโตตลอด ที่ดินอยุธยาคงจะราคาสูงที่สุดในประเทศไทยใช่ไหมครับ ต่อมาก็มีการย้ายเมืองมาเป็นกรุงธนบุรี แล้วก็เป็นพระนคร ใครมีที่ดินในย่านนั้นก็ถือว่า เป็นคนรวย เจ้าขุนมูลนาย แต่สมัยนี้ก็ไม่ได้ถือว่าเจริญที่สุด ผมกำลังจะบอกว่าอสังหาฯไม่ได้อยู่ตลอดไป มันมีเทรนของมัน มีขึ้นมีลง แต่ที่สำคัญคือ คุณต้องรู้ว่าคุณอยู่ Cycleไหนของอสังหาฯ

คำถามคือ ถ้าคุณจะซื้ออสังหาฯ คุณจะซื้อที่กำลังเติบโตหรือเติบโตไปแล้ว? สิ่งหนึ่งที่ทำให้อสังหาฯเปลี่ยนไป นั่นก็คือ

โครงสร้างคมนาคม ที่ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ร้านค้าต่างๆ ก็จะอ้างอิงกับการเดินทางเสมอ แต่ก่อนจะเดินทางโดยเรือ ดังนั้นที่ดินที่พีคที่สุดในสมัยนั้นก็คือที่ดินติดแม่น้ำ แต่พอการเดินทางนั้นเปลี่ยนไป ก็ไม่ใช้เรือแล้ว แต่ใช้เป็นถนนแทน จากแต่ก่อนที่เป็นเรือที่ใช้เดินทาง ก็จะเปลี่ยนเป็นรถยนต์ ทำเลที่ดีก็จะเป็นติดถนน ยิ่งถนนใหญ่ยิ่งดี เพราะมีการเดินทางสะดวก และในอนาคต ทำเลที่ดีอาจจะไม่ใช่ถนนอีกแล้ว ซึ่งจะเป็นอะไรนั้น คุณลองตั้งคำถามดูนะครับ

ต่อมาคือโครงสร้างเทคโนโลยี เมื่อเทคโนโลยีเปลี่ยนไป โครงสร้างทางอสังหาฯ ก็จะเปลี่ยนตาม ถ้าคุณย้อนไปในยุคพระนคร การสร้างตึกได้ห้าชั้นนั้น ก็ถือว่าเก่งแล้ว แต่ปัจจุบัน ตึก 5 ชั้นนั้นเป็นเรื่องธรรมดา วันหนึ่งเทคโนโลยีการก่อสร้างเกิดขึ้นมา สร้างตึกได้ 50 ชั้น คำถามก็คือ จากตึก 5 ชั้นจะต่อเติมเป็น 30 ชั้นได้ไหม คำตอบมันก็คือไม่ได้ ต้องทุบทั้งหมดแล้วสร้างใหม่ เพราะแต่ก่อนไม่ได้วางแผนที่จะรองรับโครงสร้างตึกสูง หรือรองรับประชากรจำนวนมาก

ดังนั้น เมื่อเกิดเทคโนโลยีการก่อสร้างตึกสูงขึ้นมา ผังเมืองจึงเปลี่ยนไปทั้งหมด และพระนครนั้นไม่สามารถอยู่ได้ จึงเกิดเมืองใหม่ขึ้นมา โดยแต่ก่อนนั้นสีลมกับสาทร เป็นเพียงทุ่งนาและสุสานเท่านั้น เมื่อเมืองเติบโตก็ต้องการถนนที่ใหญ่ขึ้น ต้องการที่ดินหรือการวางเสาเข็มที่ใหญ่ขึ้น ดังนั้น แทนที่เขาจะไปทุบเมืองเก่า ก็เลือกที่จะพัฒนาเมืองใหม่แทนครับ

และท้ายสุดคือ เทคโนโลยีการสื่อสาร ถ้าสมมุติว่าคุณไม่มีไฟฟ้าใช้ คุณยังพออยู่ได้ แต่ถ้าไม่มีสัญญาณอินเทอร์เน็ต คุณเริ่มอยู่ยากใช่ไหมครับ ถ้าพื้นที่ไหนมีสัญญาณแรงถือว่าได้เปรียบ สมมุติผมอยู่บ้านไร่ บ้านของผม มีอินเทอร์เน็ตแต่ช้ากว่ากรุงเทพฯ 10 เท่า คุณคิดว่าผมจะทำงานสู้คนอื่นได้ไหม มันก็ยากใช่ไหมครับ และในอนาคตมีรถไร้คนขับ ถ้าอินเทอร์เน็ตไม่ดี คุณกล้านั่งไหมครับ

ดังนั้นโครงสร้างพื้นฐานทางเทคโนโลยีการสื่อสาร เป็นสิ่งสำคัญ ไม่ว่าจะพัฒนาเป็น 5g 6g 7g ในอนาคต แต่ไม่มีทางที่จะได้ใช้ทุกเมือง อาจจะเริ่มที่เมืองใหญ่ก่อน การกระจายสัญญาณเหล่านี้ไม่ง่าย เพราะต้องวางเสาสัญญาณไว้ใต้ดิน ดังนั้นมันจะเกิดขึ้นที่เมืองใหญ่ก่อน

อย่างไรก็ตาม จะเห็นได้ว่า อสังหาริมทรัพย์ นั้นเป็นเรื่องที่สำคัญ โดยเฉพาะเรื่อง Banking ที่คนทั่วไปไม่ค่อยรู้ อสังหาฯจึงเป็นส่วนหนึ่งที่เติมเต็ม เหมือนว่าคุณได้ลงทุนอสังหาฯ ได้เงินจาก Bank และราคาของที่ดินเพิ่มขึ้นด้วย รวมทั้งทิศทางในอนาคต ที่คุณได้เห็นการเปลี่ยนผ่านของอสังหาฯแต่ละยุค ที่มีโครงสร้างคมนาคมและโครงสร้างเทคโนโลยี เป็นจุดเปลี่ยน ทำให้คุณได้ตั้งคำถามว่าอนาคตจะไปทิศทางใด “หากคุณเป็นคนที่ตอบถูก คุณก็จะเป็นผู้ที่ร่ำรวยมั่งคั่งแน่นอน " ขอให้มีความสุขกับการลงทุนอสังหาฯ ครับ

.
แอดปลา

แจ้งข่าว สัมมนารอบต่อไป
อสังหา 3in1 (อสังหาให้เช่า+อสังหาทางด่วน) รุ่น 10
วันที่ 9-10 มกราคม 2564
ดูรายละเอียดที่ลิงค์ในคอมเมนท์ครับ

ไทยล่ะ?
http://www.matichon.co.th/news/212798

การดื้อแพ่งต่อกฎหมายของประชาชน (Civil Disobedience)กับการประกอบอาชญากรรม
รศ.สิทธิกร ศักดิ์แสง
ในบทความนี้ผู้เขียนมีประเด็นที่ต้องวิเคราะห์ คือ การดื้อแพ่งทางกฎหมายของประชาชนกับการประกอบอาชญากรรมคืออะไร เหมือนกันและแตกต่างกันอย่างไร และในทรรศนะผู้เขียนเห็นว่า รัฐควรใช้มาตรการลงโทษทางกฎหมายอย่างเท่าเทียมกันต่อการกระทำทั้งสองหรือไม่ เพราะเหตุใด
เมื่อพิจารณาอย่างละเอียดลึกซึ้งมากขึ้นในฝ่ายที่ไม่ยอมรับหรือเชื่อฟังกฎหมาย หรือการดื้อแพ่งต่อกฎหมาย ซึ่งบุคคลเหล่านี้เป็นที่ยอมรับกันว่าเป็นบุคคลที่มีความสำคัญเป็นอย่างยิ่ง เช่น มหาตมะ คานธี (Mahatma Gandhi),มาร์ติน ลูเธอร์ คิง จูเนียร์ (Martin Luter King Jr.) เฮนรี่ เดวิด ธอโร่ (Henry David Thoreau) เป็นต้น
ปัญหาในเรื่องปฏิเสธไม่เคารพเชื่อฟังกฎหมาย ม.ร.ว. เสนีย์ ปราโมช ได้กล่าวว่า การที่บุคคลไม่เคารพกฎหมายนั้นมีอยู่ 4 ข้อ คือ
1) ความบกพร่องหรือความไม่ดีของกฎหมาย ซึ่งอาจมาจากสาเหตุต่างๆ เช่น อาจเกิดจากเนื้อหาสาระที่ไม่เป็นธรรมของกฎหมายนั้น ๆ ซึ่งอาจเนื่องจากเป็นกฎหมายที่ออกมาตามอำเภอใจของผู้ปกครองโดยไม่คำนึงถึงผลร้ายที่จะตกอยู่แก่ผู้อยู่ใต้บังคับกฎหมาย
2) เนื่องจากผู้ออกกฎหมายบำเพ็ญตนอยู่เหนือกฎหมายเสียเอง
3) ไม่มีการอธิบายเหตุผลหรือประโยชน์ของกฎหมายให้คนทั่วไปเข้าใจ
4) กฎหมายนั้นมิได้ออกมาเพื่อประโยชน์ของประชาชนหรือออกมาโดยมิได้รับความยินยอมเห็นชอบของประชาชนกฎหมายในลักษณะนี้ประชาชนอาจไม่นับถือปฏิบัติตามเพราะเห็นว่าไม่ใช่กฎหมายแต่เป็นตัวกดขี่ข่มเหง
แต่อย่างไรก็ตาม การไม่เคารพเชื่อฟังกฎหมายนั้นอาจแบ่งได้ 2 กรณี คือ
1)เป็นกรณีที่เป็นความรู้สึกอยู่ภายในใจ
2)เป็นกรณีที่การแสดงออก ซึ่งในกรณีนี้เป็นการแสดงออกค่อนข้างมีผลกระทบอย่างมาก
เพราะเมื่อมีการแสดงออกนั้นอาจจะ แสดงออกโดยการละเมิดกฎหมายการท้าทายกฎหมายหรือแม้กระทั่งใช้ความรุนแรงต่อกฎหมายที่ไม่เป็น ธรรมก็ได้ ซึ่งเรียกว่า “การดื้อแพ่งต่อกฎหมาย”
1.1 ปัญหารากฐานของการดื้อแพ่งต่อกฎหมายของประชาชน
การดื้อแพ่งต่อกฎหมายหมายถึงกระทำที่เป็นฝ่าฝืนต่อกฎหมายโดยสันติวิธีเป็นการกระทำในเชิงศีลธรรมเป็นการประท้วงหรือคัดค้านคำสั่งกฎหมายของผู้ปกครองที่อยุติธรรมหรือเป็นการต่อต้านการกระทำของรัฐบาลที่ประชาชนเห็นว่าไม่ถูกต้องฉะนั้นในเบื้องต้นเมื่อกล่าวถึงการดื้อแพ่งต่อกฎหมายจึงเป็นการกระทำที่มิได้ดำเนินไปทางกฎหมายหากจะเป็นการละเมิดต่อกฎหมายโดยมีเป้าหมายเพื่อคัดค้านคำสั่งหรือการกระทำของผู้ปกครองซึ่งการกระทำนี้ไม่ได้อิงอยู่บนสิทธิของกฎหมายเป็นลายลักษณ์อักษรอยู่ในขณะนั้น แนวความคิดเช่นนี้จึงแตกต่างจากความเข้าใจต่อกฎหมายที่มีอยู่ในสังคมควรจะต้องปฏิบัติตามกฎหมาย เพื่อความเป็นระเบียบเรียบร้อยของสังคมไม่เช่นนั้นแล้วก็จะเกิดความวุ่นวายความไม่สงบเรียบร้อยบังเกิด ขึ้น
1.2 การกระทำที่เรียกว่า การดื้อแพ่งต่อกฎหมาย
การกระทำที่เรียกว่า การดื้อแพ่งต่อกฎหมายวางอยู่บนแนวคิดที่สำคัญ 2 ประการด้วยกัน คือ
1)การดื้อแพ่งต่อกฎหมายเป็นการกระทำที่ยืนยันถึงสิทธิของมนุษย์ที่มีอยู่และควรได้การ
เคารพเมื่อพิจารณาถึงความหมายของสิทธิในปัจจุบัน อาจแบ่งแยกออกได้ 2 ประเภท
(1) สิทธิประเภทแรก คือ สิทธิที่ได้รับการรับรองตามกฎหมาย (Legal rights) ตามนัยสิทธิประเภทนี้ถือว่าสิ่งที่จะถูกจัดว่าเป็นสิทธิโดยถูกต้องนั้นจำเป็นต้องได้รับการรับรองตามกฎหมาย
ก่อนและมีแต่สิทธิประเภทนี้เท่านั้นซึ่งจะเป็นหลักของการอ้างอิงรวม
(2) สิทธิประเภทสอง คือ สิทธิที่อาจนำไปสู่การฝ่าฝืนหรือการไม่ปฏิบัติตาม
กฎหมายของรัฐที่มีผลบังคับใช้อยู่ในปัจจุบัน
ดังนั้นการดื้อแพ่งต่อกฎหมายแม้จะเป็นการกระทำที่ละเมิดต่อกฎหมายของรัฐแต่ในอีกแง่มุมหนึ่งเป็นการกระทำของบุคคลที่ทำตามความเชื่อหรือมโนธรรมส่วนตัวเป็นสิ่งที่ถูกต้องและยุติธรรมมากกว่า
2)การดื้อแพ่งต่อกฎหมายเป็นภาพสะท้อนถึงความล้มเหลวของการเมืองในระบอบประชาธิปไตย แบบตัวแทน
ในปัจจุบันท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วอันเนื่องมาจากความเปลี่ยนแปลงทางด้านเศรษฐกิจ สังคม เทคโนโลยีการสื่อสาร การครอบงำลัทธิทางการค้าเสรีแพร่ขยายไปทั่วโลกมีการจัดตั้งองค์กรโลกบาลเพื่อจัดวางกฎเกณฑ์ทางด้านการค้าและธุรกิจ รัฐและกลไกของรัฐต้องอยู่ภายใต้อิทธิพลการชี้นำขององค์กรโลกบาลมากขึ้น(ยกตัวอย่างเช่น องค์กร WTO เป็นต้น) รวมกับการแสวงหาประโยชน์ของนักการเมืองพรรคการเมืองเองทำให้ระบอบประชาธิปไตยแบบตัวแทนไม่สามารถแก้ปัญหาของประชาชนได้อย่างแท้จริง
ดังปรากฏจากการดำเนินนโยบายของรัฐจำนวนมากที่เกิดผลกระทบต่อผู้คนอย่างกว้างขวาง (เช่นโครงการขุดท่อก๊าซไทย – มาเลเซีย ที่สงขลา) แต่โครงการดังกล่าวก็มักจะเกิดขึ้นและดำเนินต่อไป ภายใต้การสนับสนุนขององค์กรโลกบาลและนักการเมืองภายในประเทศนั้น โครงการสร้างเขื่อนเป็นตัวอย่างหนึ่งที่สะท้อนความล้มเหลว ของระบบนี้ได้เป็นอย่างดี
การดื้อแพ่งต่อกฎหมาย จึงเป็นการเคลื่อนไหวทางการเมืองแบบใหม่ที่ปฏิเสธการเมืองแบบตัวแทน แต่เป็นการสร้างรูปแบบการเคลื่อนไหวทางการเมืองแบบใหม่ขึ้นเป็นการเมืองที่ประชาธิปไตยแบบทางตรง (Direct Democracy) รูปแบบเก่า
1.3 ลักษณะของการดื้อแพ่งต่อกฎหมาย
ตามแนวความคิดของ จอห์น รอลส์ (Jhon Rawls) ซึ่งเป็นศาสตราจารย์ทางด้านปรัชญาของมหาวิทยาลัยฮาวาร์ด ได้เขียนงานชิ้นสำคัญ คือ “ทฤษฎีความยุติธรรม” (A Theory of Justice) รอลส์ ให้นิยามการดื้อแพ่งต่อกฎหมายของประชาชนว่า คือ การฝ่าฝืนกฎหมายด้วยมโนธรรมสำนึก ซึ่งกระทำโดยเปิดเผยในที่สาธารณะโดยไม่ใช้ความรุนแรงและเป็นการกระทำในเชิงการเมืองที่ปกติแล้ว มุ่งหมายจะให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในกฎหมายหรือนโยบายของรัฐบาล
ตามแนวความคิดของ รอลส์ เขาเห็นด้วยกับการเคารพเชื่อฟังต่อกฎหมายโดยถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของหน้าที่โดยธรรมชาติของประชาชนในการรักษาสถาบันแห่งความยุติธรรม โดยสร้างพื้นฐานของสังคมยังคงมีความเป็นธรรมอยู่ แต่ถ้ากฎหมายนั้นไม่เป็นธรรม รอลส์ ก็ก้มหัวให้กับความชอบธรรมในการดื้อแพ่งต่อกฎหมายของประชาชน แต่ต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขดังต่อไปนี้
1) ต้องเป็นการกระทำที่มีจุดประสงค์ของการสร้างความเป็นธรรมให้กิดแก่สังคมเป็นการกระทำในเชิงการเมือง แต่ต้องมิใช่เป็นมุ่งทำลายระบบกฎหมายทั้งหมดหรือรัฐธรรมนูญ (Constitutional theory of civil disobedience)
2) กฎหมายที่ต่อต้านหรือดื้อแพ่งนั้น ต้องเป็นกฎหมายที่ขาดความชอบธรรมเป็นอย่างมาก อัน
เป็นการฝ่าฝืนหลักความเป็นธรรมขั้นพื้นฐานหรืออิสรภาพขั้นมูลฐานของประชาชน
3) การไม่เคารพหรือต่อต้านกฎหมายต้องถือว่า เป็นปฏิบัติการซึ่งเป็นทางเลือกสุดท้ายหลังจากประสบความล้มเหลว ในการแก้ปัญหากฎหมายที่ไม่เป็นธรรมและความสุจริตตามขั้นตอนที่ชอบด้วยกฎหมายตามปกติ ซึ่งอาจเป็นลักษณะของการยื่นคำร้องผ่านพรรคการเมืองต่อรัฐสภา หรือสถาบันของรัฐที่รับผิดชอบเรื่องการตรวจสอบแก้ไขกฎหมาย
4) การต่อต้านกฎหมายต้องกระทำโดยสันติวิธีโดยเปิดเผย และในหลายกรณีมีข้อจำกัดในแง่ที่ต้องเคารพต่อสิทธิในการดื้อแพ่งของบุคคลอื่นที่มีความคล้ายคลึงกัน ทั้งนั้นย่อมหมายความด้วยว่าผู้ต่อต้านจะต้องพร้อมเสมอที่จะเผชิญหน้ากับผลทางกฎหมายจากการดื้อ แพ่งดังกล่าว เงื่อนไขข้อนี้เท่ากับเป็นการชี้ให้เห็นลึกๆลงแล้วในมโนธรรมสำนึก ของผู้ดื้อแพ่งต่อกฎหมายยังเปี่ยมไปด้วยความซื่อสัตย์เชื่อมั่นต่อสถาบันกฎหมาย เป็นการใช้ความสงบ นุ่มนวล เปิดเผยและพร้อมที่จะรับโทษทัณฑ์จากการกระทำนั้นๆ

2. การดื้อแพ่งทางกฎหมายของประชาชนกับการประกอบอาชญากรรมรัฐควรมาตรการอย่างไร
การประกอบอาชญากรรม หมายถึง การระทำความผิดซึ่งเกิดจาก ความเห็นแก่ตัว หรือมีเจตนาร้าย เป็นการกระทำที่มุ่งทำลายสังคม ซึ่งใช้วิธีการรุนแรงเพื่อให้เกิดประโยชน์แก่ตัวเองหรือกลุ่มบุคคล โดยไม่คำนึงถึงประโยชน์ส่วนรวม
ในกรณีการกำหนดมาตรการลงโทษทางกฎหมายต่อการกระทำทั้ง 2 คือ การดื้อแพ่งต่อกฎหมายกับการประกอบอาชญากรรมนั้น ผู้เขียนเห็นว่า "รัฐไม่ควรใช้มาตรการอย่างเท่าเทียมกันในทางกฎหมายเพื่อลงโทษ" เนื่องจากการกระทำทั้ง 2 กรณีมีความแตกต่างกันทั้งในด้านการแสดงเจตนา วิธีการกระทำและผลของการกระทำ ซึ่งการกระทำอาชญากรรมมีเจตนามุ่งทำลายล้างโดยวิธีการรุนแรงเพื่อประโยชน์ตนเอง ส่วนการดื้อแพ่งทางกฎหมายของประชาชน เป็นการกระทำโดยสันติวิธีไม่รุนแรง เพื่อมุ่งหมายให้เกิดการเปลี่ยนแปลในทางที่สร้างสรรค์ของกฎหมายและนโยบายของรัฐ การจะกำหนดมาตรการลงโทษอย่างไรก็เป็นไปตามสภาพของการกระทำและสภาพของผู้กระทำ